空き家を所有していると、「解体して土地として売るべきか」「建物を残したまま売却すべきか」で悩む方は少なくありません。特に函館市では、エリアごとに不動産需要の傾向に違いがあるため、判断を誤ると売却が長期化する可能性もあります。
本記事では、空き家を解体するかどうかの判断基準と、函館の不動産市場の特徴を踏まえた考え方を分かりやすく解説します。
空き家を解体するか現状のままで売るかの判断
空き家を所有している方の中には、売却時に「建物を解体して土地として売るべきか」「現状のままで売却すべきか」と悩むケースが多く見られます。建物の状態や立地条件、売却の目的によって適した方法は異なるため、複数の要素を踏まえたうえで総合的に判断することが重要です。
◇老朽化リスクと買い手のニーズを比較する
空き家が老朽化しており、大規模なリフォームやリノベーションが現実的でない場合は、解体して更地にした方が売却しやすくなることがあります。解体するかどうかの判断は、倒壊や近隣トラブルといった老朽化リスクと、更地を求める買い手が多いか、建物の再利用を前提とした需要があるかといった市場ニーズのバランスによって左右されます。
倒壊リスクが高い場合は、解体によって購入検討者の幅を広げられる可能性がありますが、解体費用の負担や、住宅用地の特例が適用されなくなることによる固定資産税の増加が生じる点には注意が必要です。一方、築年数が比較的浅く状態が良好な建物であれば、現状のまま売却することで手間や費用を抑えられます。
ただし、売却までに時間がかかると、管理負担や税負担が継続するため、売主の負担を抑えたい場合には買取業者を利用する方法も選択肢となります。建物の状態と想定される買い手のニーズを基準に、慎重に判断することが大切です。
◇地域の不動産市場で求められている物件タイプを把握する
空き家を解体するか現状のままで売却するかは、地域の不動産需要や物件の状態、解体・建築にかかるコストなどを踏まえて判断します。まずは地元の不動産会社に相談し、「更地としての需要」「リフォーム前提での需要」「現状のままでの売却可能性」について市場評価を確認することが有効です。
周辺の成約事例や価格動向を調査し、更地で売却した場合と建物付きで売却した場合の価格差を比較することで、費用対効果を把握しやすくなります。
新築住宅用地としての需要が高い地域であれば解体が有利になる場合があり、住める状態の住宅を求める層が多い地域では現状売却やリノベーションを前提とした売却が適するケースもあります。市場動向を踏まえた判断が重要です。
◇解体に要する手間と費用を考慮する
空き家を解体するか現状のままで売却するかを検討する際は、建物の状態や立地、買主のニーズに加え、解体に伴う手間と費用も考慮する必要があります。解体しない場合は、解体費用が不要で、住宅用地の固定資産税軽減措置が継続するというメリットがありますが、建物の状態によっては買主が限定される可能性があります。
一方、解体して更地にすると、売却のハードルが下がる場合があるものの、数十万円から数百万円規模の解体費用が発生し、固定資産税の特例が適用されなくなる点がデメリットとなります。最終的には、不動産会社などの専門家に相談し、現状の市場価値や売却見込み、解体による影響を比較したうえで判断することが重要です。
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空き家を解体して更地にして売る利点と欠点
空き家を解体して更地にすると、建物の老朽化による倒壊リスクや買主の不安を解消でき、土地としての需要が高まることで売却しやすくなる傾向があります。一方で、解体費用や各種手続きの手間がかかるほか、固定資産税の軽減措置が適用されなくなるといった負担も生じます。
こちらでは、更地にして売却する場合に押さえておきたい利点と欠点を整理して解説します。
◇利点1：建物の維持管理が不要になる
空き家を解体して更地にする大きなメリットのひとつは、建物の維持管理が不要になる点です。建物がなくなることで、老朽化に伴う修繕や定期的な清掃、防犯対策といった管理業務を行う必要がなくなります。また、倒壊や雨漏り、害虫被害などのリスクも回避でき、売却活動に専念しやすくなる点も利点といえます。
◇利点2：幅広い買い手にアプローチできる
更地で売却する場合、買主の選択肢が広がり、取引がスムーズに進みやすくなります。購入後に解体費用が発生しないため、買主の初期負担が抑えられ、検討しやすい物件として認識されやすくなります。また、住宅用地としてだけでなく、駐車場や資材置き場など、さまざまな用途を想定する買主にも対応できるため、需要の幅が広がる点が特徴です。
◇欠点1：解体に費用と手間がかかる
建物を解体して更地にする場合、解体費用と手間がかかる点が大きなデメリットとなります。特に築年数の古い建物では、アスベストが使用されている可能性があり、除去作業が必要になると解体費用が高額になるケースもあります。
また、解体工事の手配に加え、近隣住民への事前説明や不用品の処分など、準備段階でも一定の労力が必要です。
解体後には建物滅失登記が必要となり、自身で行えば費用は抑えられますが、専門家に依頼する場合は数万円程度の報酬が発生します
◇欠点2：固定資産税の軽減措置が適用されなくなる
住宅用地には固定資産税の軽減措置が適用されており、建物がある場合は土地の固定資産税が最大で6分の1まで軽減されます。しかし、空き家を解体して更地にするとこの特例が適用されなくなり、固定資産税が大幅に増加する可能性があります。
更地のまま売却までに時間がかかると、増加した税負担を継続して支払う必要があるため、資金面でのリスクが高まります。そのため、更地化を検討する際には、解体費用だけでなく、税負担の変化や想定される売却期間も含めて総合的に判断することが重要です。
現状のまま売却（現状渡し）する利点と欠点
空き家を現状のまま売却（現状渡し）する場合、更地にして売却する方法とは異なる利点と欠点があります。解体費用や工事の手間をかけずに売却できる点は大きなメリットですが、建物の老朽化や状態によっては、買い手が見つかりにくくなる場合もあります。
こちらでは、現状渡しで売却する際に押さえておきたいメリットとデメリットを整理します。
◇利点：解体費用と手間を省ける
現状のまま売却する最大のメリットは、解体費用がかからない点です。建物を解体する場合、一般的に坪単価3万円以上の費用がかかることが多く、50坪の建物であれば150万円前後の負担になるケースもあります。これは売却益に大きく影響します。
一方、空き家を現状のままで売却すれば、こうした解体費用を負担する必要がなく、初期費用を抑えた状態で売却を進めることができます。また、解体工事には業者選定や近隣への事前挨拶、不用品の処分など多くの手間が伴いますが、現状渡しであればこれらの作業を省略でき、時間的・精神的な負担も軽減されます。
建物の状態が比較的良好な場合には、費用と手間の両面でメリットの大きい売却方法といえます。
◇欠点1：買い手が限定されやすい
空き家を現状のまま売却する場合、更地に比べて買い手が見つかりにくくなる傾向があります。土地の取得を目的とする買い手にとっては、建物を解体する手間や費用が追加で発生するため、最初から更地を希望するケースが少なくありません。
また、老朽化した建物が残っていると、外観の印象によって土地全体の評価が下がることもあり、購入意欲を下げる要因となる場合があります。特に、新築住宅の建築を前提とする買い手にとっては、解体前提の物件は検討の優先度が下がりやすく、結果として売却までに時間がかかる可能性があります。
◇欠点2：売却後の建物トラブルのリスク
現状渡しで売却する場合、建物に起因するトラブルのリスクが残る点にも注意が必要です。老朽化による構造上の不具合や雨漏り、シロアリ被害などが売却後に発覚した場合、売主が「契約不適合責任」を問われる可能性があります。
ただし、事前に建物の状態を十分に説明し、売買契約書に契約不適合責任を免除または限定する特約を盛り込むことで、売主のリスクを軽減することが可能です。
古家付き土地として購入する買い手は、一定の不具合があることを前提に検討している場合も多いため、適切な情報開示と契約内容の調整を行えば、現状渡しでも比較的安心して売却を進めることができます。
函館市の空き家市場の特徴と売却の傾向
函館市では、観光都市としての特性や住宅地の立地条件により、空き家市場にも独自の傾向が見られます。市内には築年数の古い住宅が多く残る一方、築浅物件や生活利便性の高い立地にある空き家は、比較的売却が進みやすい状況です。
買い手のニーズとしては、リフォームやリノベーションを前提とした購入のほか、土地活用を目的とした取得も一定数存在します。こうした背景を踏まえ、空き家の状態やエリア特性に応じた売却戦略を立てることが重要です。
◇空き家は増加傾向
函館市では、少子高齢化や人口減少の影響により、空き家の増加が進んでいます。特に、若年層の都市部流出が続く中で、地方都市である函館市においても居住者のいない住宅が増え、地域の景観や防犯面に影響を及ぼす事例が見られます。
放置された空き家は、老朽化による倒壊リスクや不法投棄の温床となるおそれがあり、周辺の住環境や地域の安全性に悪影響を与える可能性があります。そのため、空き家の適切な管理や早期の売却・活用が強く求められています。
◇需要が高いエリアと売れにくいエリアの二極化
函館市の不動産市場では、エリアによる需要の差が明確に表れています。函館駅周辺やベイエリア、五稜郭周辺、大門・松風町といった中心市街地は、交通利便性や商業施設の充実度、観光需要の高さから人気があり、比較的安定した価格帯で取引される傾向があります。
一方で、郊外エリアや駅から距離のある地域、築年数の古い住宅は需要が伸び悩み、売却までに時間を要するケースが少なくありません。人口減少と高齢化が進む中、利便性や居住環境が評価されるエリアに需要が集中し、中心部と郊外での二極化が進んでいる点は、函館市の空き家市場の特徴といえます。
◇空き家活用の取り組みが進む地域も
人口減少が進む一方で、函館市では観光地としての魅力を生かした空き家活用の動きも広がっています。歴史的建造物や独特の街並みを活用し、ゲストハウスや古民家宿、カフェ、シェアオフィスなどへ転用する事例が増えており、元町・大三坂周辺、ベイエリア、湯の川エリアではリノベーションを軸としたまちづくりが進められています。
築年数の古い空き家であっても、適切なリノベーションと明確なコンセプト設計、観光需要を意識した活用を行うことで、付加価値を高めることが可能です。さらに、函館市や地域団体が運営する空き家バンク制度や改修費補助などの支援策も整備されており、これらを活用することで、売却や事業化のハードルを下げることができます。
空き家は管理負担となるだけでなく、工夫次第で売却や有効活用につながる資源となり得る存在です。
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空き家を解体して売却する基本的な手順
空き家を解体して売却する場合は、事前準備から売却完了までの流れを把握しておくことが重要です。解体費用や税負担の変化、売却までに要する期間によっては想定以上の負担が生じることもあるため、基本的な手順を理解しておくことで、無駄な出費やトラブルを回避しやすくなります。
◇解体業者の選定と解体作業
空き家を解体して売却する際は、まず信頼できる解体業者を選定します。解体費用は建物の構造や規模、立地条件によって違いがあるため、複数社から見積もりを取得し、費用の内訳を項目ごとに確認することが大切です。あわせて、家具や家電、不用品を事前に処分しておくことで、解体費用を抑えられる場合があります。
自治体によっては空き家解体に対する補助金制度を設けていることもあるため、事前に制度の有無や条件を確認しておきましょう。正確な見積もりを出すためには現地調査が必要となり、重機の搬入可否や敷地条件、有害物質の有無などが確認されます。
近年はアスベストの事前調査および報告が義務化されているため、調査費用や除去費用が見積もりに含まれているかの確認も欠かせません。
工事前には、各種届出や電気・ガス・水道などのライフライン停止、近隣へのあいさつを行います。解体工事は養生、建物の撤去、整地の順で進められ、完了後は建物滅失登記を行い、売却準備へ進みます。
◇不動産会社へ売却の相談
建物滅失登記が完了し、更地であることを証明できたら、不動産会社に売却の相談を行います。解体工事と同様に、査定は複数の不動産会社に依頼し、査定価格や販売方針を比較検討することが重要です。
あわせて、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」や不動産ポータルサイトを活用し、周辺エリアの土地相場や成約事例を把握しておくと、査定内容をより理解しやすくなります。
売り出し価格は、不動産会社と相談しながら、市場動向や近隣事例を参考に決定します。高く設定しすぎると買い手がつきにくくなるため、値下げ交渉を想定した現実的な価格設定が求められます。適正価格で売り出すことで、スムーズな成約につながりやすくなります。
◇買主との契約と引き渡し
購入希望者が見つかると、不動産会社が内覧の調整や物件説明を行います。更地であっても、雑草の処理やゴミの有無を事前に確認し、敷地をきれいな状態に保っておくことで、買主に良い印象を与えやすくなります。
条件がまとまれば売買契約へ進み、不動産会社のサポートを受けながら契約書の内容を確認します。契約時には、本人確認書類や印鑑証明書などの必要書類を準備しておきましょう。
契約締結後は、定められた期日に残代金の受領と土地の引き渡しを行い、所有権移転登記の手続きを進めます。登記手続きや代金精算は司法書士が関与するケースが一般的で、売主の事務負担を軽減できます。これらの手続きがすべて完了すれば、売却は終了となります。
誰に相談すればいい？空き家の売却先・相談先
空き家の売却や処分を検討する際、「何から始めればよいのか分からない」「解体費用や税金が不安」と悩む方は少なくありません。専門知識を持つ相談先を活用することで、物件の状態や地域の需要に応じた適切な売却・処分方法を見つけやすくなります。
◇空き家バンク・自治体の相談窓口
売却を急がず、地域活性化や移住促進につなげたい場合は、空き家バンクや自治体の相談窓口を活用する方法があります。
空き家バンクは自治体が運営するマッチング制度で、移住希望者や定住を検討している人と空き家の所有者をつなぐ仕組みです。仲介を前提としないため、仲介手数料や登録料がかからない点がメリットといえます。また、自治体によっては売主・買主双方に対し、リフォーム費用や改修費の助成制度を設けている場合もあります。
一方で、一般的な不動産市場と比べて認知度が低く、成約までに時間を要することがある点や、自治体が契約交渉に介入しないため、条件調整を当事者同士で行う必要がある点には注意が必要です。
◇近隣住民への相談
空き家の売却方法として、隣接する土地の所有者へ直接相談する方法も有効です。隣地所有者にとっては、土地を買い足すことで駐車場や庭、家庭菜園として活用できるほか、敷地にゆとりを持たせられる利点があります。
将来的な住宅建築や家族の利用を見据え、土地の拡張を検討しているケースもあるため、条件が合えばスムーズに話が進む可能性があります。立地条件などの理由で一般市場では売却が難しい物件でも、隣地所有者であれば前向きに検討されることがあるため、選択肢のひとつとして検討する価値があります。
◇地域に詳しい不動産会社
「できるだけ早く手放したい」「管理の負担から解放されたい」と考える場合は、不動産会社への相談が現実的な選択肢となります。
不動産会社は物件の状態や立地を確認したうえで、売却時期や価格設定、販売方法について具体的な提案を行います。老朽化が進み解体が必要と思われる建物であっても、専門的な視点から活用価値を見出し、想定以上の条件で売却につながるケースもあります。
不動産会社を選ぶ際は、物件所在地での実績が豊富で、地域事情を熟知している地元密着型の会社を選ぶことが、スムーズな売却につながります。
◇相続や税務が関係する場合は税理士・司法書士
相続登記が未了の不動産や共有名義の物件、売却時に譲渡所得税が発生する可能性がある場合は、税理士や司法書士への相談が欠かせません。司法書士は相続登記や名義変更などの法的手続きを正確に進め、権利関係を整理する役割を担います。
一方、税理士は売却に伴う税金の試算や特例の適用可否、確定申告の方法などについて、税務面から助言を行います。
事前に専門家のサポートを受けて法務・税務面を整理しておくことで、トラブルを防ぎ、空き家の売却を円滑に進めやすくなります。
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不動産に関する相談におすすめの函館の業者
函館で不動産に関する相談先を探す場合は、地域事情に精通した地元業者へ相談することが安心につながります。函館市はエリアごとに土地需要や物件特性が異なり、売却・購入・相続といった判断には、地域特有の市場感や実務経験が欠かせません。
地元に根ざした不動産会社であれば、将来的な活用や売却タイミングも踏まえた現実的な提案が期待できます。
◇株式会社アイーナホーム
株式会社アイーナホームは、函館市・北斗市・七飯町エリアを中心に、不動産売買や買取を手がける地域密着型の不動産会社です。無料査定や不動産買取にも対応しており、早期に現金化したい場合や、一般市場での売却が難しい物件にも柔軟に対応しています。
売却価格の査定から販売方法の提案、契約手続きまでを一貫してサポートしており、スピードと条件の両立を重視した売却を検討したい方にとって相談しやすい体制が整っています。
また、空き家の活用提案やリノベーション、任意売却などにも対応しており、単なる売却にとどまらず、資産全体を見据えた相談が可能です。
口コミ
「予想以上に早期に、そしてある程度希望した額で契約ができ、感謝しております。」
引用元：株式会社アイーナホーム
希望に近い金額で、しかも想像以上に早く契約に至った点は、とても満足度の高い結果だと考えられます。スピード感と条件のバランスが取れた取引ができたことが伝わり、対応力や提案力の高さがうかがえる口コミです。
◇野村不動産（函館エリア対応）
野村不動産グループは、全国規模で不動産開発や仲介事業を展開しており、函館エリアにおいても不動産売買や資産相談に対応しています。長年の事業実績と市場データを基にした分析力を強みとしており、売却や購入にあたっても、市場動向を踏まえた客観的なアドバイスが受けられる点が特徴です。
個人向けの住宅売買だけでなく、投資用不動産や資産活用に関する相談にも対応しており、将来を見据えた不動産戦略を検討したい場合に選択肢となります。グループの金融・資産分野との連携を活かし、売却後の資産形成まで含めた視点で相談できる点も強みのひとつです。
◇株式会社盛田不動産
株式会社盛田不動産は、不動産売却に関する相談を中心に、地域密着型のサポートを行っている不動産会社です。売却相談に特化した窓口を設け、戸建てや土地、マンションのほか、空き家や相続不動産など、取り扱いが難しいとされる物件にも対応しています。
特に空き家に関しては、現状のまま売却する方法から、解体や活用を含めた選択肢まで提示し、所有者の負担を抑える提案を行っています。また、住宅ローンの返済が難しくなった場合の相談や任意売却にも対応しており、事情を抱えた相談者に寄り添った対応を重視しています。
まとめ
今回は空き家を現状渡しで売却するか、解体して更地として売却するかの判断基準について解説しました。
空き家を解体して土地として売却した方がよいかどうかは、建物の状態と立地、そして函館の不動産市場の特性を踏まえて判断することが重要です。
老朽化が進み、倒壊や雨漏りのリスクが高い建物は、買主にとって解体費用や手間が負担となるため、解体して更地で売却した方が需要が広がりやすくなります。一方、築年数が比較的浅く、リフォームやリノベーションが可能な状態であれば、現状のまま売却する方が費用を抑えられる場合もあります。
また、函館市の不動産市場では、函館駅周辺や五稜郭エリアなど、利便性の高い中心部に需要が集中する傾向があります。これらのエリアでは土地目的の購入希望者が多く、更地の方が成約につながりやすいケースも少なくありません。
解体費用や固定資産税の増加といった負担も考慮しつつ、地域の需要と物件の状態を見極め、地元の不動産会社に相談しながら判断することが現実的な選択につながります。
空き家の売却を検討している方の参考になれば幸いです。
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