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不動産売却を検討する際は、相場を把握したうえで売り出し価格や資金計画を組み立て、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。また、相続税路線価や固定資産税評価額、公示地価、実勢価格といった価格指標の違いを理解し、複数のデータから価格の目安をつかむことも欠かせません。
さらに、査定額と実勢価格に差が生じる理由を知ることで、売却判断の精度が高まります。本記事では、不動産価格の考え方と実勢価格の調べ方、売却相場の見方、会社選びのポイントまで詳しく紹介します。
不動産売却時に不動産価格相場を把握する重要性
不動産を納得のいく条件で売却するためには、事前に不動産価格の相場を把握しておくことが欠かせません。相場を知ることで、適正な売り出し価格の設定や無理のない資金計画が可能になり、さらに不誠実な業者を見極める判断力も身につきます。こちらでは相場把握の重要性を解説します。
◇適正価格で売り出すため
不動産売却では、不動産会社の査定額をそのまま信じるのではなく、売主自身が価格相場を把握しておくことが重要です。査定額はあくまで目安であり、最終的な売却価格は売主が決定します。相場を理解していないと、安く売り出して損をしたり、逆に高すぎて売れ残ったりする恐れがあります。
また、住宅ローン残債や売却諸費用を考慮した最低希望価格を設定するためにも相場把握は欠かせません。さらに、値下げ交渉を前提とした価格設定や、不動産会社の意向による過度な安値・高値査定を見抜く判断材料にもなります。相場を把握することで、適正価格で売り出し、納得のいく不動産売却を進めることが可能になります。
◇資金計画を立てるため
不動産売却において価格相場を把握することは、現実的な資金計画を立てるうえで非常に重要です。売却代金だけでなく、仲介手数料などの諸費用や住宅ローン残債を考慮し、いくらで売れれば資金が不足しないのかを事前に把握する必要があります。
相場を知らないままでは、売却後にローンを完済できなかったり、自己資金を想定以上に用意しなければならなくなったりする恐れがあります。また、新居の頭金や引っ越し費用など、次の生活に必要な資金計画にも影響します。
相場を基準に売却価格を想定することで、売却金額と手持ち資金のバランスを正しく見極めることができ、無理のない資金計画のもとで不動産売却を進めることが可能になります。
◇悪徳業者を見極めるため
不動産価格の相場を把握しておくことは、悪質な不動産買取業者を見極めるうえで非常に重要です。相場を知らないと、極端に安い査定額を提示されても不利な条件だと気づけず、結果的に安値で売却してしまう恐れがあります。
一方で、相場とかけ離れた高額査定も注意が必要で、媒介契約を結ばせるための誘い文句である可能性があります。相場を理解していれば、複数社の査定額を冷静に比較でき、不自然な価格提示を見抜く判断材料になります。また、業者の説明内容や売却スケジュールが相場感に合っているかを確認することで、不誠実な対応にも気付きやすくなります。
相場把握は、信頼できる業者を選び、安心して不動産買取を進めるための重要な防御策といえます。
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不動産価格の基礎知識｜4つの不動産価格評価方法
不動産には目的や算定主体によって複数の価格指標が存在します。相続や贈与、固定資産税の計算、売買時の判断など、場面ごとに用いられる価格は異なり、正しく理解していないと税額や取引条件に大きな差が生じることもあります。こちらでは代表的な4つの土地・不動産価格について、それぞれの特徴と使い分けを整理します。
◇相続税路線価
相続税路線価とは、国税庁が毎年公表する、市街地の道路に面した宅地1㎡あたりの評価額です。相続税や贈与税を算出する際の基準となり、路線価に土地面積を掛けて評価額を求めます。金額は実勢価格のおおむね8割程度とされ、年度ごとに改定されるため同一地点でも変動します。
路線価が設定されていない地域では、固定資産税評価額に評価倍率を掛けて算定する「評価倍率方式」を用います。路線価や評価倍率は国税庁の路線価図・評価倍率表や全国地価マップで確認でき、相続税・贈与税の申告や将来の税額把握に活用されます。
◇固定資産税評価額
固定資産税評価とは、土地や建物に課される固定資産税を算出するための評価方法です。土地は1㎡あたりの単価、建物は構造や築年数などを基に評価額が設定され、市区町村が3年に1度見直します。評価額は実際の市場価格より低く、目安としては7割程度とされています。
固定資産税評価額は、毎年送付される固定資産税の納付書や明細書、市区町村で取得できる固定資産税課税証明書で確認可能です。また、全国地価マップを利用すれば他人所有の不動産についても概算を調べられます。この評価額は固定資産税の計算だけでなく、建物の相続税や贈与税の算定、不動産購入時の税負担把握など幅広い場面で活用されます。
◇公示地価
公示地価とは、国土交通省が全国の標準的な土地を選定し、1㎡あたりの価格を毎年3月に公表する指標です。すべての土地に設定されているわけではなく、「標準地」として選ばれた地点のみが対象となります。実際の不動産取引価格に近い水準とされており、土地売買や価格動向を把握する際の参考資料として活用されます。
公示地価は全国地価マップで確認でき、対象地が標準地でない場合は、近隣の公示地価を参考におおよその相場を把握します。公的機関が算定するため客観性が高く、周辺地域の取引価格の目安や、学術研究など公正性が求められる場面で利用される重要な土地価格指標です。
◇実勢価格
市場価格（実勢価格）とは、不動産の売買が実際に成立する際に用いられる価格で、売り出し広告などにも反映される現実的な取引価格です。土地や建物を売却・購入する際に直接適用されるため、一般の人にとって最も身近な価格といえます。実勢価格は立地や需給、物件の状態、市場動向によって変動します。
実勢価格は、売却や購入、ローン状況の確認、相続や財産分与など、幅広い場面で重要となる指標です。
不動産はいくらで売れる？実勢価格の調べ方
不動産の売却や購入、相続を検討する際には、実際に取引される「実勢価格」を把握することが重要です。実勢価格は一つの指標だけで正確に分かるものではなく、複数の公的データや評価方法を組み合わせて判断する必要があります。こちらでは、代表的な実勢価格の調べ方を分かりやすく解説します。
◇不動産情報ライブラリを活用する
実勢価格を調べる方法として有効なのが、国土交通省が提供する「不動産情報ライブラリ」の活用です。このサイトでは、国土交通省が不動産取引当事者へのアンケートや登記情報、レインズの成約データを基に収集した取引価格情報を公開しています。
取引価格は、個別物件が特定されないよう加工されたうえで、土地面積や形状、取引時期などの条件とともに四半期ごとに公表されており、実際に成立した価格を把握できます。数値は丸め以外の補正が行われていないため、より実態に近い相場を確認できる点が特徴です。
地域や時期を絞って検索・ダウンロードが可能なため、近隣エリアの成約事例を比較し、自身の不動産のおおよその実勢価格を把握する際に役立ちます。
◇REINS Market Informationを利用する
実勢価格を調べる方法として有効なのが、REINS Market Information（レインズ・マーケット・インフォメーション）の活用です。本サイトは、全国指定流通機構連絡協議会が運営し、全国の指定流通機構が保有する不動産の成約価格情報を一般向けに公開しています。
利用者は地域や物件種別などの条件を指定して検索でき、実際に成立した売買価格や所在地域、成約時期などを確認できます。個別の取引が特定されないよう、価格は丸め処理、面積や時期も一定の幅を持たせて表示されていますが、実取引に基づくデータであるため相場感を把握するには十分有用です。
土地や戸建て、マンションの成約事例を比較することで、対象不動産のおおよその実勢価格を客観的に把握することができます。
◇相続路線価から計算する
実勢価格を調べる方法の一つに、相続税路線価を基に土地価格を推計する方法があります。路線価とは、道路に面した土地1㎡あたりの評価額で、相続税や贈与税の算定基準として国税庁が毎年公表しています。相続税路線価は公示地価のおおむね80％水準とされており、実際の取引価格に近い目安として活用されています。
土地の面積に路線価を掛け、形状や接道条件などを考慮して補正することで、実勢価格のおおよその水準を把握することが可能です。正確な取引価格ではありませんが、売却相場を検討する際の参考指標として有効な方法といえます。
◇固定資産税評価額から計算する
固定資産税評価額は、総務大臣が定める固定資産税評価基準に基づき、市区町村が土地や建物ごとに算定する価格で、3年に一度「評価替え」により見直されます。宅地の場合、この評価額は地価公示価格のおおむね70％程度とされているため、評価額を補正することで市場価格に近い水準を推測できます。
具体的には、固定資産税評価額を0.7で割ることで、実勢価格のおおよその目安を算出することが可能です。正確な売買価格ではありませんが、公的に算定された数値を基にした方法であり、相場感を把握する初期段階の参考資料として有効です。
◇公示地価・基準地価から計算する
公示地価は国土交通省が毎年3月に公表する1㎡あたりの土地価格で、全国の標準地を対象に鑑定されており、適正な地価形成の指標とされています。一般的には、この公示地価を1.1倍～1.2倍することで、市場で取引される実勢価格のおおよその目安を推測できます。
また、基準地価は都道府県が毎年9月に公表する価格で、公示地価を補完する役割を持ち、都市計画区域外も対象となる点が特徴です。基準地価についても同様に1.1倍～1.2倍を目安にすることで、実勢価格を見積もることが可能です。これらは公的な鑑定に基づくため信頼性が高く、相場感を把握する参考指標として有効です。
函館市の不動産売却相場｜マンション・戸建て・土地
函館市で不動産の売却を検討する際は、物件種別ごとの相場や市場動向を把握することが重要です。マンション・戸建て・土地では価格の傾向や評価ポイントが異なり、立地や築年数によって売却価格に大きな差が生じます。こちらでは、公的データをもとに函館市の不動産売却相場を解説します。
◇マンション
国土交通省「不動産取引価格情報」をもとに、SUMiTASがまとめた情報によると、函館市のマンション売却相場は比較的落ち着いた水準で推移しています（2025年2月5日時点）。直近の取引件数は123件、平均売却額は約1,118万円、平均専有面積は65㎡、平均築年数は31年となっています。
㎡単価で見ると、2024年は約15万円／㎡で、北海道全体の平均より低い水準です。エリア別では梁川町や本通、元町など中心部や利便性の高い地域が高値で取引される傾向が見られます。一方、築年数が古い物件や郊外エリアでは価格が抑えられる傾向があり、立地や築年数、専有面積による価格差が大きいのが函館市マンション市場の特徴といえます。
出典：株式会社SUMiTAS
◇戸建て
国土交通省「不動産取引価格情報」をもとに、SUMiTASがまとめた情報によると、函館市の一戸建て売却相場は築年数や立地による価格差が大きい点が特徴です（2025年2月5日時点）。函館市における一戸建ての取引件数は788件、平均売却額は1,322万円、平均土地面積は209㎡、平均築年数は36年となっています。
価格推移を見ると、最も取引価格が高かったのは2018年で、2024年の平均売却価格は2,386万円と、北海道全体の平均と比べて約650万円低い水準です。エリア別では石川町や湯川町、時任町などで高値取引が見られる一方、築年数が古い物件や郊外エリアでは数百万円台の取引も多く、条件による差が顕著です。
立地、築年数、土地・建物面積が売却価格に大きく影響しているといえるでしょう。
出典：株式会社SUMiTAS
◇土地
国土交通省「不動産取引価格情報」をもとに、SUMiTASがまとめた情報によると、函館市の土地売却相場はエリアによる価格差が大きい点が特徴です（2025年2月5日時点）。函館市における土地の取引件数は858件、平均売却額は1,379万円、平均土地面積は330㎡、平均坪単価は12万円となっています。
価格推移を見ると、坪単価が最も高かったのは2022年で、2024年は坪12万円と北海道平均より約7万円低い水準です。エリア別では大手町や若松町、豊川町など駅近・中心部で高値取引が多く、一方で郊外や駅距離のある地域では坪単価1～5万円台の事例も見られます。立地条件や用途、面積によって売却価格に大きな差が生じる市場といえるでしょう。
出典：株式会社SUMiTAS
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実勢価格と査定額に違いが生じる理由を解説
不動産を売却する際、多くの方が参考にするのが不動産会社による「査定額」です。しかし、実際に市場で成立する価格（実勢価格）は、必ずしも査定額どおりになるとは限りません。こちらでは、査定額と実勢価格に差が生じる主な理由について解説します。
◇不動産一括査定サイトとは
不動産一括査定サイトとは、売却を検討している不動産の所在地や面積、築年数などの情報を入力することで、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できるWebサービスです。各社から提示される査定結果を比較しながら、売却するかどうかや、どの不動産会社に仲介を依頼するかを検討するのが一般的な流れとなります。
査定依頼は無料で、必ず媒介契約を結ぶ必要もないため、相場感を知る目的でも気軽に利用できます。スマートフォンからも手軽に申し込める点も特徴です。ただし、査定額と実勢価格は異なります。自分で不動産価格を調べたとしても、その金額で必ず売却できるとは限らない点には注意が必要です。
◇査定額と実勢価格は異なる理由
査定額と実勢価格は異なる主な理由は、以下のとおりです。
・不動産価格は常に変動しているため
査定額と実勢価格が異なる理由の一つに、不動産価格が常に変動している点が挙げられます。不動産価格は、金利動向や利回り、世界情勢や景気、株価の変動、海外投資家による需要、さらには大規模災害など、さまざまな要因の影響を受けて変化します。
これらの要因は時期や状況によって大きく左右されるため、査定時点で算出された価格が、実際の売却時の市場価格と一致するとは限りません。そのため、査定額はあくまで目安であり、実勢価格は売却時の需給バランスや市場環境によって変動する点を理解しておく必要があります。
・物件の個別事情が価格に影響するため
査定額と実勢価格が異なる理由として、物件ごとの個別事情が価格に大きく影響する点が挙げられます。日当たりや風通し、騒音の有無、周辺環境の雰囲気、建物や設備の劣化状況などは、図面やデータだけでは把握しきれず、内覧時の印象によって評価が大きく変わります。
実際に見て「想像より快適」「逆に住みにくそう」と感じることで、購入希望者の判断や支払える価格も変動します。そのため、机上で算出された査定額と、内覧を踏まえて市場で成立する実勢価格に差が生じるのです。
・売主の売却条件が影響するため
査定額と実勢価格が異なる理由の一つに、売主の売却条件が取引価格へ大きく影響する点があります。とくに転勤や相続などで早期売却を優先する場合、相場や査定額を下回っていても価格交渉に応じざるを得ないケースがあります。
不動産には定価がなく、最終的な成約価格は売主と買主の合意で決まるため、売却期限や資金計画といった事情が、実際に成立する実勢価格を左右するのです。
・不動産会社ごとの査定額が異なるため
査定額と実勢価格が異なる理由の一つに、不動産会社ごとで査定額が異なる点が挙げられます。不動産査定には法律で定められた統一基準がなく、各社が独自の算出方法や販売戦略をもとに価格を提示します。得意とするエリアや物件種別、担当者の経験値によっても評価は変わり、媒介契約を獲得する目的で相場より高い査定額を提示するケースもあります。
その結果、査定額と実際に成立する実勢価格との間に差が生じやすくなるのです。こうした背景から、査定を依頼する際は複数の不動産会社に相談し、提示された価格を比較・検討することが重要です。
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北斗市・函館市・七飯町の不動産売却でおすすめの会社3選
函館・道南エリアで住まいや不動産を検討する際は、会社ごとの強みや対応姿勢を知ることが大切です。地域密着の不動産会社から老舗工務店、北海道を代表する住宅会社まで、それぞれの特徴や評判をもとに魅力を分かりやすく紹介します。
株式会社アイーナホーム
株式会社アイーナホームは、2012年7月設立の不動産会社で、北海道北斗市に本店、函館市に函館店を構え、道南エリアを中心に地域密着型のサービスを提供しています。不動産売買仲介や買取販売をはじめ、中古住宅のリフォーム・リノベーション、新築分譲、空き家再生、不動産運用・管理まで幅広く対応している点が特徴です。
「中古住宅×リフォーム」の提案にも力を入れており、住まい探しから資金計画、リフォーム設計までをワンストップでサポート。宅建業・建築業の許可を取得し、42名の体制で安心と信頼を重視したサービスを展開しています。函館・北斗エリアの不動産に関する相談窓口として、多くの金融機関や関連企業と連携し、地域に根ざした住まいづくりを支えています。
| 会社名 | 株式会社アイーナホーム |
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