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空き家を所有しているものの、室内に残置物があり「片付けないと売れないのではないか」「処分費用が高額になりそうで不安」と感じている方は少なくありません。しかし、空き家は必ずしも残置物をすべて撤去しなければ売却できないわけではなく、現状渡しや買取といった選択肢を取ることで、負担を抑えた売却が可能なケースもあります。
残置物の扱いを誤るとトラブルや追加費用につながるため、正しい知識を持つことが重要です。本記事では、空き家を残置物ごと売却する方法や注意点、費用の目安、函館での売却ポイントについて詳しく紹介します。
空き家は残置物があってもそのまま売却が可能
家具や家電、生活用品などが残ったままの空き家でも、実はそのまま売却できるケースは少なくありません。「片付けないと売れない」「処分費用が高そう」と不安に感じている方も多いですが、現状渡しに対応した売却方法を選ぶことで、手間や負担を抑えながら売却を進めることが可能です。
◇残置物があると売却できないというルールはない
空き家に残置物が残っている場合でも、売主と買主の合意がある場合には、そのままの状態で売却することが可能です。残置物がある物件は売却できないという明確なルールは存在せず、売主が必ず事前に処分しなければならないという義務もありません。空き家であっても、所有権が売主にある限り、通常どおり売買契約を結ぶことができます。
そのため、時間や費用をかけて無理に片付けを行わず、現状渡しとして売却を進める選択肢も十分に現実的です。ただし、残置物が多い場合は室内の状態が分かりにくくなり、購入後の手間を懸念されることで、買い手がつきにくくなったり、売却価格が下がったりする可能性もあります。
◇買主の合意を得られれば問題なく売却可能
空き家を亡くなった親族などから相続した場合、相続登記によって名義を自分に変更していれば売却が可能です。一方、兄弟姉妹など複数人で相続し共有名義となった場合、空き家全体を売却するには共有者全員の同意が必要になります。ただし、自分が所有する「共有持分」のみであれば、単独で売却することも可能です。
買主の理解と合意があれば、空き家は残置物があっても現状のまま売却できます。「残置物の所有権を買主へ移転すること」や「処分は買主が行うこと」を契約書に明記し、書面で合意を得ることが重要です。 なお、状態の良い設備については「付帯設備」として評価され、売却にプラスに働く場合もあります。
◇不動産業者での買取という選択肢もある
残置物のある空き家を売却する際、売主自身で処分する場合は時間や費用の負担が発生します。こうした負担を避けたい場合は、不動産買取を扱う業者への売却が有効です。買取専門業者は、リフォーム業者や清掃業者と提携しており、残置物の処分も含めて対応できる体制が整っているため、残置物が多い空き家でも現状のまま売却が可能です。
処分費用をかけず、手間なく早期売却したい方には有力な選択肢といえるでしょう。
そもそも残置物とは？注意すべきポイントも
空き家の売却や管理を検討する中でよく聞かれる「残置物」という言葉ですが、その意味を正確に理解している方は、実はそれほど多くないのが現状です。残置物の基本的な意味を押さえるとともに、売却時や引き渡しの際に注意すべきポイントを知っておくことで、後悔のない判断がしやすくなります。
◇売主の動産にあたり所有権は売主にある
「残置物（ざんちぶつ）」とは、不動産売買の場面において、売却された土地や建物の中に残された、買主にとって不要となる家具・家電・生活用品などの私物全般を指す言葉です。残置物は不動産ではなく「動産」に該当するため、買主が勝手に処分することはできず、トラブルの原因になりやすい点に注意が必要です。
ただし、売買契約書に残置物の内容や処分方法、費用負担を明確に記載すれば、買主が使用・処分することも可能です。
◇家具や家電製品などあらゆる物品が該当
残置物にはさまざまな種類があり、家具や家電製品をはじめ、日常生活で使用していたあらゆる物品が該当します。具体的には、ソファやベッド、タンス、ダイニングテーブル、本棚、食器棚といった家具類、冷蔵庫・洗濯機・テレビ・電子レンジ・乾燥機などの家電製品が挙げられます。
さらに、衣類や食器、調理器具、段ボール、掃除用具、ゴミといった生活雑貨や日用品も残置物です。建物の外にある物置や植木鉢、プランター、自転車、タイヤなどの屋外物も同様に扱われます。
◇売主も気付いていない場合もある地中埋設物
注意が必要な残置物の一つに「地中埋設物」があります。これは、庭や敷地の地中に埋められている古い建物の基礎やコンクリートガラ、瓦、鉄筋のほか、タイヤや缶、ビンなどの家庭ゴミを指します。相続した空き家などで、売主自身が埋設物の存在を知らなかった場合でも、その責任は原則として売主にあります。
売却後に地中埋設物が発見されると、契約不適合と判断され、撤去の履行追完や売買代金の減額、損害賠償を求められる可能性があります。こうしたトラブルを防ぐため、土地の状況を完全に把握しきれていない場合は、契約書に「地中埋設物に関する容認事項（または免責特約）」を盛り込むことが有効です。
◇付帯設備は残置物に該当しない
付帯設備は残置物とは異なり、建物に付属し、その機能を維持・発揮するために一体として使用されるものを指します。 具体的には、システムキッチンや給湯器、浴槽、トイレなどの水まわり設備をはじめ、埋め込み式エアコン、換気扇、床暖房、配電盤、インターフォン、火災報知器などが該当します。
また、太陽光発電システムや蓄電池、造り付けの下駄箱、網戸なども付帯設備に含まれます。不動産売買では、これらを「付帯設備表」に記載し、メーカーや購入年、故障・不具合の有無をできるだけ詳しく告知するのが一般的です。
特に太陽光発電などの特殊な設備については、売電契約の承継や保証内容についても明記しておくと、引き渡し後のトラブルを防げて安心です。
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残置物を放置することによる売主のリスク
空き家や不動産を売却する際、残置物の整理を後回しにしてしまうケースは少なくありません。しかし、残置物を放置したまま引き渡すことは、思わぬトラブルや追加費用を招く大きな要因となります。後悔しない売却のためにも、残置物を放置することで生じる売主側のリスクを事前に理解しておくことが重要です。
◇契約不履行となるリスク
不動産の売買契約では、「残置物をすべて撤去して引き渡す」と定められるのが一般的です。契約書に明記されているにもかかわらず、引き渡し時に残置物が残っていると、約束通りの引き渡しが行われていない「契約違反（債務不履行）」とみなされます。
これにより、買主から撤去費用を請求されるだけでなく、損害賠償や契約解除、違約金の支払い、さらには訴訟に発展するリスクもあるため、 「特に決めていないから残してもいいだろう」という思い込みは危険です。トラブルを防ぐには、残す物・撤去する物・費用負担について、事前に「残置物特約」として書面で明確に合意しておくことが不可欠です。
◇買主との信頼関係の悪化などのトラブル
引き渡し時に予定外の残置物が残っていると、買主は売主に対して不信感を抱きやすくなり、これが「二次的なトラブル」を招く引き金となります。
たとえ残置物を後日撤去したとしても、その後に給湯器の故障や排水不良など、目に見えにくい不具合が起きた際、「やはり管理がずさんだったのでは」と疑われ、契約不適合責任の追及を受ける可能性が高まります。
円満な売却のためには、残置物の責任所在を明確にするだけでなく、引き渡し時の状況を写真などで記録し、双方が納得した状態で完了させることが重要です。
◇余計に費用と手間がかかる
残置物の所有権は原則として売主にあります。そのため、買主が勝手に処分すると「勝手に捨てられた」と損害賠償を請求されるなどの法的トラブルに発展しかねません。 これを防ぐため、一般的な契約書には「売主が所有権を放棄すること」や「未撤去時の処分費用を売主が負担すること」を定める特約を設けます。
もし引き渡し時に残置物があり、買主側が業者を手配して処分することになった場合、その費用は相場より割高になり、後から売主に請求されるケースも少なくありません。査定額の不当な減額や法的リスクを避けるためにも、事前に残置物の扱いを明確にしておきましょう。
残置物の片付け費用の相場を把握しておく
不動産売却において、残置物の片付けは避けて通れない作業のひとつです。撤去費用は物の量や種類、処分方法によって大きく変わるため、事前に相場を把握しておくことが重要です。片付け費用の相場を理解しておくことで、売却計画や見積もり、買主との交渉をスムーズに進める助けになります。
◇マンションの場合は間取りや専有面積により差がある
マンションやアパートといった集合住宅の残置物撤去費用は、間取りや残置物の量によって大きく異なり、一般的な目安として、1㎥あたり10,000円～15,000円で計算されます。間取りごとの相場感（作業費・車両費込）は以下の通りです。
・1R・1K（約10㎥）：10万～15万円
・1LDK・2DK（約20㎥）：20万～30万円
・2LDK・3DK（約30㎥）：30万～45万円
・3LDK・4DK（約40㎥）：40万～60万円
・4LDK以上（50㎥以上）：50万～75万円以上
間取りが広くなるほど荷物が増えるため、費用も高くなる傾向があります。また、エレベーターの有無や、トラックを停める駐車スペースの確保状況によっても追加料金が発生することがあります。
◇一戸建ての場合は遺品整理を伴うなど状況により開きがある
一軒家の残置物撤去費用の相場は、20万円～80万円程度とマンションより幅が広くなるのが特徴です。 特に一軒家の売却では、高齢のご親族から相続したケースなど、遺品整理を伴うことが多くあります。この場合、単なる不用品回収だけでなく、思い出の品の仕分けや貴重品の探索を丁寧に行う必要があるため、作業内容によって費用に開きが生じます。
また、庭にある物置の解体、植木鉢の処分、物置内の古いタイヤなどの屋外物、さらには特殊清掃の必要性などによっても変動します。一軒家は外回りの荷物も考慮して計画を立てましょう。
◇残置物の処分は専門業者への依頼が一般的
残置物の処分には、単なるゴミ捨て以上の工程が必要なため、専門業者への依頼が一般的です。具体的には、ゴミの分別、リサイクル品の買取り査定、可燃・不燃物の選別、搬出時の養生（壁の保護）、エアコン等の設備取り外しまで一括して行います。
特に単身高齢者が住んでいた住居では、荷物が凝縮されていることが多く、状況によっては1件あたり約40万円前後が平均的なコストとなるケースも見受けられます。 個人で全て行うのは体力的・時間的に限界があるため、効率と安全性を考え、信頼できる専門業者に見積もりを依頼するのがスムーズな売却への近道です。
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函館で空き家の処分を検討する際のポイント
函館で空き家の処分を検討する際は、地域特有の事情を踏まえて進めることが重要です。人口動向やエリアごとの需要差、積雪や寒冷地ならではの建物劣化、管理負担の増大など、空き家を取り巻く環境は一様ではありません。適切な方法を選べば売却や買取によって負担を軽減することも可能です。
◇空き家の増加が深刻化している
現在、函館市では空き家の増加が深刻な社会課題となっています。全国的にも人口減少や高齢化を背景に空き家は増加傾向にあり、総務省の「住宅・土地統計調査」でも、空き家問題が各地で顕在化していることが示されています。函館市においても、管理が行き届かない空き家が増え、地域全体の課題として対応が求められている状況です。
特に、歴史的建造物や古い住宅が多い函館では、建物の老朽化が進みやすく、適切な維持管理が難しくなるケースが少なくありません。その背景には、人口減少や高齢化により「所有者が高齢で管理できない」「相続したものの活用方法が分からない」といった事情があります。
さらに、解体や修繕にかかる費用負担、売却先が見つかりにくいといった経済的要因も、空き家が放置される一因となっています。
空き家を放置すると、不法侵入や不法投棄といった治安面の問題、害虫や害獣の発生による衛生環境の悪化を招くおそれがあります。また、景観の悪化は観光都市としての函館の魅力やブランド価値を損なう要因にもなりかねません。
こうしたリスクを回避するためにも、空き家の所有者には、早い段階から売却や活用などの具体的な対策を検討することが求められています。
◇函館では空き家売却の支援制度がある
函館市では、増加する空き家問題への対策として、売却や活用を支援する各種制度を整えています。代表的なものが「空き家バンク制度」で、市内の空き家情報を集約し、購入・賃貸希望者へ紹介する仕組みです。登録は無料で、物件の認知度を高め、売却や賃貸の機会を広げることができます。
また、倒壊の危険がある空き家を対象に、解体費用の一部を補助する「空家等除却支援補助金」もあり、条件を満たせば費用負担を軽減できます。さらに、市外からの移住者が空き家を取得・改修して居住する場合には、「空家等改修支援補助金」が利用でき、改修費の一部が補助されます。
これらの制度は申請期間や条件、予算上限があるため、事前確認と早めの準備が重要です。
◇信頼できる不動産会社への相談が必須
函館で空き家の処分を検討する際は、信頼できる不動産会社へ相談することが成功の鍵となります。適正な価格設定を行うには、市場調査や周辺の取引事例を把握している地域密着型の不動産会社の知見が欠かせません。複数の広告媒体を活用した効果的な販売戦略により、幅広い層へ物件情報を発信することも可能です。
函館特有の市場動向を理解した不動産会社と連携することで、空き家処分をスムーズかつ有利に進めることができます。
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空き家売却を相談する不動産業者の選び方
空き家売却の成否は、どの不動産業者に依頼するかによって大きく変わります。特に空き家を売る際は、残置物の有無や建物の老朽化、権利関係など通常の物件よりも注意点が多いため、専門知識や経験のある業者を選ぶことが重要です。
◇空き家の取り扱い実績が豊富な業者を選ぶ
不動産会社によって買取対象とする物件の種類や得意分野が異なります。空き家を売却する場合は、特に一戸建てやマンションなど空き家の買取実績が豊富な会社を選ぶことが大切です。
買取業者は物件を購入した後、リフォームや手直しを行い、再販して収益を得るため、空き家の活用や転売ノウハウが豊富な会社であれば、適正かつ高めの買取価格が提示されやすくなります。
特に立地条件が悪い物件では、買取を断られるケースもあるため、空き家買取に強い会社を選ぶことで、売却の成功率を高め、スムーズに取引を進めることが可能です。経験豊富な会社を見極めることが、空き家売却で有利な条件を引き出すポイントとなります。
◇複数の業者のサービス内容を比較する
査定額は各不動産会社が独自の基準で算出するため、会社によって金額に必ず差が生じます。そのため、1社のみで判断せず、複数の会社を比較して最適な条件を選ぶことが重要です。
最低でも3社以上の査定を受けることで、所有する物件の買取相場を客観的に把握できるようになり、提示された金額が高いのか低いのかを正しく判断でき、安く買い叩かれるリスクを防げます。納得感のある売却を実現するために、まずは複数社への査定依頼から始めましょう。
◇担当者が信頼できるかどうかが重要
空き家を売却する際に信頼できる不動産業者を選ぶためには、担当者の知識や対応力、相性を比較することが重要です。連絡の速さや説明の丁寧さ、デメリットまで誠実に伝えてくれるかといった点から、信頼に足る人物かを確認しましょう。
空き家は立地や状態によって売却が難しい場合もあり、悪質な業者に依頼すると不当な手数料や低額買取のリスクも生じます。そのため、焦らず慎重に比較・検討し、適正価格で安全に売却できるパートナーを選ぶことが、成功への近道です。
◇売りたい空き家の地域で実績があるか確認
不動産会社が買取事業を行うには、地域の相場や市場動向を深く理解していることが前提となります。相場や買取経験が不足している会社は、赤字リスクを避けるために買取価格を低く設定しやすくなります。
一方、地域密着で実績が豊富な会社であれば、その土地の強みを活かした活用法を知っているため、強気の買取価格を提示してもらえる可能性が高まります。地域に根ざした経験豊富な会社を選ぶことが、売却を有利に進めるポイントです。
函館で不動産に関する相談をするならこちら
函館で不動産に関するお悩みやご相談をお考えの方は、地域事情に精通した専門家へ相談することが大切です。売買や買取、空き家の活用、相続に伴う不動産整理など、内容によって最適な対応は異なります。地域特有の市場動向や制度を理解している相談先であれば、状況に合った現実的な提案を受けることができます。
◇株式会社アイーナホーム
函館市・北斗市・七飯町エリアを中心に不動産売買や相談サービスを提供する 株式会社アイーナホーム は、地元に根ざしたきめ細かい対応を強みとする不動産会社です。不動産売却や査定、買取など幅広い相談に対応し、地域の市場動向や取引実績を踏まえた適正な価格提案を行っています。
| 会社名 | 株式会社アイーナホーム |
| 函館店 | 〒041-0851 北海道函館市本通1-44-20 TEL：0120-949-117 |
| 北斗本店 | 〒049-0111 北斗市七重浜4-39-11 TEL：0138-83-2605 |
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