【相続不動産】家を売却する流れと注意点｜税金や登記手続き

親や親戚から不動産を相続したものの、実家に住む予定がない、相続税を支払う資金を早急に確保したい、こうした理由から「相続した家を売却」するケースが増えています。

しかし、相続した物件には登記変更や遺産分割協議、相続税の申告など独特の手続きが絡むうえ「相続人が多くて意思統一が難しい」といった問題が生じることもしばしば。

手続きを誤ると、名義があいまいなままでは買主が見つからなかったり、相続税の支払い期限（通常は10カ月以内）を超えて余計な利息・加算税を負担するリスクが高まります。

本記事では、「相続登記」「相続税申告」「遺産分割協議」のステップや、実際に売却する際の注意点をわかりやすく解説。

さらに、離婚や住み替えなど別の事情を同時に抱える売主に向けて、法務・税務面をサポートしてくれる不動産会社の活用ポイントも紹介します。

相続した家をスムーズに売りたい人は、ぜひ最後までお読みいただき、後悔のない売却活動をスタートしてみてください。

相続不動産を売却するステップ

相続した家を売るには、相続人全員の合意と「登記変更」「相続税申告」「遺産分割協議」などの法的手続きが欠かせません。

被相続人（亡くなった方）の名義をそのままにして売り出そうとしても、買主側に不安が残り、契約自体が成立しないことがほとんどです。

ここでは、相続登記の義務化や遺産分割協議の重要性、相続税納付を踏まえた売却計画など、ユーザー目線で知っておきたいポイントを深掘りします。

相続登記、遺産分割協議書の作成

名義人を明確化して売却活動をスタート

•相続登記の義務化

2024年4月1日から相続登記が義務化されました。

名義変更をしないまま長期間放置すると、「登記移転がスムーズに進められない」「相続人が増えて話し合いが複雑化する」などの問題が起こりやすくなります。

離婚や住み替えと違い、相続人が多数存在するケースも多いため、売却前に誰が売主になるかを明確化しておくことが非常に重要です。

司法書士へ依頼すれば必要書類や戸籍の収集などを代行してくれる場合が多く、忙しい方や書類が苦手な方でもスムーズに手続きを進めやすいでしょう。

•遺産分割協議書の重要性

複数の相続人がいる場合、「どの財産を誰が相続するか」を話し合い、全員の同意を得なければ売却活動を始められません。

遺産分割協議書を作成し、相続人全員が署名・捺印することで法的な効力を持ちます。

もし意見が対立し、協議書がまとめられないと、売り出すタイミングがどんどん遅れ、相続税納付期限にも影響が及ぶリスクが高まります。

とくに「一部の相続人が住み続けたい」「ほかの相続人は早期現金化を望んでいる」など意見が割れる場合は、税理士や弁護士、不動産会社のアドバイスを踏まえ、両者が納得できる着地点を探ることが不可欠です。

相続税の申告と納付

10カ月以内に申告・納付が原則

•相続発生から期限までが短い理由

被相続人の死亡から10カ月以内に相続税申告・納付を完了させることが原則ですが、相続登記や遺産分割協議の段階で揉めると、売却自体が間に合わず「納税資金が用意できない」というケースが起こりがちです。

相続税の申告期限を見据え、「仲介で高値を狙うか、買取で確実に売るか」といった売却戦略を検討する必要があります。

•仲介 vs. 買取：メリットの比較

仲介で売る場合、相場より高く売れる可能性はあるものの、売却期間が長期化しやすいのがデメリット。

相続税納付の期限が迫るなかで買主がなかなか見つからないと、結果的に相続税の延滞税を支払う羽目になる危険があります。

一方、買取を選べば1カ月程度で現金化できる場合が多いですが、そのぶん仲介より価格は下がりやすい傾向にあります。

そこで売却保証（一定期間売れなければ不動産会社が買取）を利用し、期限内に資金化する保険をかけておく手段も有効です。

税理士への相談と早期査定がカギ

•不動産会社×税理士の連携

相続した家の評価額がどの程度なのか、どれくらいの相続税が発生しそうかを税理士に試算してもらい、不動産会社に早めの査定を依頼すると「売却額と税負担」のバランスを具体的に把握できます。

これにより、相続人間で価格ラインや売却期限の共通認識を持ちやすくなり、遅延や対立が発生しにくくなるでしょう。

•スケジュール管理のポイント

離婚や住み替えローンの場合よりも、相続税申告のタイムリミットが厳格に決まっているのが相続売却の大きな特徴です。

余裕を持って売却活動を始めるなら、「相続開始から3〜4カ月以内に業者選定・査定」「半年以内に売り出し」を目標にすると、内覧対応や価格交渉に落ち着いて対処しやすくなります。

相続した家を売却するうえで、「相続登記や遺産分割協議」「相続税申告」といった特有のステップをスムーズに進めることが欠かせません。

「名義や相続人を早期に確定」「税理士と連携しながら売却価格を調整」「不動産会社のスピード査定や売却保証を賢く使う」などの対策をとれば、スピーディーにかつ納得のいく形で現金化を実現しやすいでしょう。

家族間のコミュニケーションや専門家との連携を密にしながら、トラブルや期限超過を避けて進めることが、相続不動産売却の成功への近道です。

相続時に多いトラブル事例

相続された家を売りたいと考えていても、「相続人が複数いるのに遺言書がない」「不動産の評価額に納得できない」などの理由でスムーズに話がまとまらないケースは少なくありません。

たとえば、「一部の相続人は売却して現金を分割したいのに、他の相続人は住み続けたい」と意見が対立してしまうと、裁判所での調停や審判にまで発展することもあります。

相続の場面では、「複数の相続人全員の合意が必要」という点が大きなハードルです。

離婚とは異なり、相続人が全国に散らばっていて連絡すら取りづらい場合もあり、書類不備や評価額をめぐる対立で売却自体が大幅に遅れるリスクも高まります。

ここでは、よくある相続トラブルの具体例を挙げ、ユーザー目線での回避策やスムーズに売却を進めるポイントを深掘りしていきましょう。

遺言書の有無による共同相続人間の争い

遺言書がある場合

•被相続人（故人）が生前に「この不動産は○○に譲る」と明記している場合、その相続人が単独名義で相続するため、売却手続きも比較的ラクに進められるのが原則です。

•ただし「遺留分」（法律で保証された最低限の取り分）を他の相続人が主張したり、遺言書の形式不備を疑われるなど、まったく揉めないわけではありません。

また、「検認」（家庭裁判所で遺言書の内容を確認する手続き）をクリアしないと相続登記に進めない場合も多い点に要注意です。

遺言書がない場合

•民法上の「法定相続分」を前提に、相続人全員が「遺産分割協議」を行う必要があります。

誰が不動産を引き継ぐのか、売却して現金を分割するのかを話し合いますが、全員一致で合意しなければ売却に着手できません。

•相続人が多いほど意見が割れやすく、一人でも反対すれば契約締結まで行き着けないことも。

離婚・住み替えなど急ぎの事情があっても、相続では他の人の同意が得られない限り動けず、結果的に物件を長期間抱え込むリスクがあります。

評価額の違いによる不公平感

土地評価が高すぎるor建物評価が低すぎる

•不動産は現金と違い「一物四価」（固定資産税評価額・相続税評価額・路線価・実勢価格）など複数の評価基準が存在します。

見方によって評価額が変わるため、相続人の主観も入りやすく、「実勢価格は高いのに固定資産税評価額は安い」「築古なのに思ったより高評価」などの不満が出やすいです。

•こうした不公平感をなくすためにも、第三者の不動産会社や税理士に査定・試算を依頼して客観的な数字を提示するのが有効。高すぎるあるいは低すぎるといった感情的な争いを減らしやすくなります。

売却して現金分割しようが最適解になるケース

•相続人の誰も住む予定がなく、「維持コスト（固定資産税・維持管理費用）を負担したくない」という思いが一致していれば、「売って現金で分ける」選択がスムーズです。

•遺産分割協議書で不動産を売却し、代金を○○％ずつ分配するなどと明記し、全相続人がサインすれば、後の手続きが比較的円滑に進みやすいのがメリット。

ただし、一人でも合意しない相続人がいると協議書が成立しないため、法的な調停に進む可能性があります。

トラブル回避のための具体策

早めに意思疎通を図り、専門家のサポートを活用

1. 早めの家族間コミュニケーション

•相続が発生したら「その家をどうするか」を速やかに話し合うのが重要です。

特に、相続人が多い場合や遠方に住んでいる場合は、メールやオンライン会議を使ってでも情報共有を行い、売却の方向性やスケジュールをざっくりでも決めておくと後がラクになります。

2. 不動産会社や税理士の客観的評価

•いくらで売れるのか相続税はどれくらい発生するのかといった数字を明確にしておかないと、相続人同士が感情論に陥りやすいです。

「市場価格」「相続税評価額」の両面を見て、どのくらいの売却益が期待できるのか客観的データを揃えることで、合意形成がしやすくなります。

3. 相続登記を先行して名義を確定

•売却には「誰が最終的に売主になるのか」がはっきりしていないと契約を結べません。

遺言書がない場合、全員の合意にもとづいて相続登記を済ませると、買主に対して安心感を与えやすく、値引き交渉を抑制できる可能性もあります。

4. 売却保証や買取の選択肢

•相続税の納付期限を過ぎると延滞税が発生する恐れがあるため、「もし期限内に売れなかったら買取ってもらう」「一定期間だけ仲介→ダメなら買い取り保証」というプランを選べばリスクを分散できます。

•相続人の合意を得るのに時間がかかるほど、実際に売り出せる期間が短くなるケースもあるため、スピード売却を得意とする不動産会社や、仲介＋買取のハイブリッドを提供する会社と相談するのがおすすめです。

5. リースバックで一部相続人が住み続ける

•相続人の中に「今もそこで生活している」「思い出があり手放したくない」という人がいるなら、「リースバックで会社に買い取ってもらい、家賃を支払いながら住み続ける」選択肢もあります。

財産分与や相続税の問題で現金化しなければならない一方、住み続けたいという希望をある程度両立できるため、感情的対立を和らげる効果も期待できます。

相続時に多いトラブルの多くは、誰がどのタイミングで売主となり、どんな評価基準で売却額を決めるかという根本的な合意形成の難しさに起因します。

「お金は欲しいが住み続けたい」「売りたいけれど他の相続人が納得しない」など事情が複雑になるほど、不動産会社や弁護士・税理士といった専門家の連携が不可欠です。

さらに、相続税の納付期限や名義変更の書類不備など時間的プレッシャーもあるため、早期に情報共有を行い、必要に応じて売却保証やリースバックなど多面的なプランを検討するのが賢明でしょう。

ユーザー目線では、いくつかの不動産会社に相談し、それぞれの法務・税務サポートや買取保証プランを比較するアクションが、トラブル回避とスムーズな売却の近道といえます。

相続した家を売る流れと注意点

相続で取得した家を売却する際は、離婚や住み替えとはまた違った手続きが多い点に注意が必要です。

相続登記や名義変更に時間がかかったり、複数の相続人が合意しないと売却を進められないなど、思わぬハードルが生じがちなのが特徴です。

さらに、相続税の申告期限や名義変更に伴う書類のやり取りなど、時間との勝負になるケースも少なくありません。

以下では「相続登記→不動産会社選び→売却活動→契約・引き渡し」という基本ステップを整理しながら、ユーザー目線で知っておきたい注意点を深掘りしていきます。

家族間の意見をまとめながら、早期売却や高値売却を実現するためのポイントをぜひ確認してみてください。

相続登記と名義変更

登記義務化への対応

•相続登記の基本

2024年施行の法改正により、相続登記の義務化が本格化しました。相続が発生したら、被相続人（故人）名義の不動産を相続人名義に変更する手続きを進めなければなりません。

具体的には、戸籍謄本や遺産分割協議書、固定資産税評価証明書などの書類を法務局に提出し、登記を変更します。

書類が多く複雑な場合は司法書士へ依頼して代行してもらうのが一般的。

相続登記を放置すると、後々の売却や賃貸借契約が難しくなるだけでなく、相続税の計算やローンの借り換えにも影響が及ぶ可能性があります。

•共有名義のリスク

相続人が複数いる場合、全員の名義で共有となるケースがあります。

この場合、売却するには相続人全員の同意が必要となり「誰が最終的に売主として動くのか」明確にしないと買主との交渉や契約手続きが進まず、売却に大幅な時間を要するリスクが高いです。

とりわけ、一部の相続人が「売りたい」、他の相続人が「住み続けたい」と意見が対立すると、話し合いが長期化する恐れも。

早期に意思疎通を図り、必要なら弁護士や司法書士に仲介してもらって合意形成を進めるのが得策です。

不動産会社選びと査定

複数社への査定依頼

•一度きりの売却だからこそ比較が重要

相続した家を売るのは、生涯で何度もあることではありません。

だからこそ、複数の不動産会社へ査定を依頼し、価格はもちろん、相続や離婚・住み替え
・リースバックなどの特殊案件への対応力を比較するのが肝心です。

法務や税務面に強い会社なら、相続人同士の調整に加え、相続税や登録免許税といった費用面の相談にも乗ってくれる可能性が高いでしょう。

•訪問査定で正確な価値を把握

築年数が長い空き家や、改装履歴がない物件の場合、机上査定だけでは正確な売却額をつかみにくいのが現実です。

設備の老朽化や耐震性の有無は価格を大きく左右するため、不動産会社に訪問査定を依頼し、建物の細部までチェックしてもらうことが重要。

査定結果を相続人全員で共有しておけば、遺産分割協議の材料にもなり、合意形成がスムーズになるでしょう。

媒介契約or買取選択

仲介と買取の使い分け

•仲介：高値重視

不動産会社が広告や内覧会を行い、広く買主を募集するため、相場以上で売れる可能性があります。

相続人が多い場合は「1円でも高く売りたい」との意見が出やすいですが、その分売れるまでの期間は読みづらい点に注意しましょう。

相続税の納付期限が迫っているなら、値段を下げるか、別の売り方を検討する必要も出てきます。

•買取：スピード重視

不動産会社が直接買い取る方式なので、最短1〜2カ月で現金化できるのがメリットです。

相続税や複数の相続人への分配金を確保したい場合、短期決着が見込めるためトラブルを避けられる一方、仲介より売値が低くなりがちです。

共有者全員の同意が得られれば、比較的簡単に進められるのも特徴です。

•売却保証やリースバック

「一定期間仲介で売り出して売れなければ、あらかじめ取り決めた金額で不動産会社が買い取る」という売却保証制度や、リースバックで引き続き住み続けるといった仕組みも選択肢に入ります。

遠方に住む相続人や、すぐに相続税を用意しなければならないシーンで保険的に活用すると安心です。

売却活動と価格交渉

広告・内覧・交渉の基本

•内覧対応のポイント

相続後の空き家になっている物件は埃がたまりやすく、印象が悪いと値下げ交渉されがちです。

ハウスクリーニングや最低限の片づけを行い、買主が気持ちよく内覧できるよう整えておくと早期成約を狙いやすいです。鍵を誰が管理するか、相続人同士で共有しておくのも大切です。

•価格交渉でのライン設定

相続税や他の財産分与などで「この金額以上で売りたい」というラインがあるなら相続人全員で合意し、書面化しておくのがおすすめ。

買主の値下げ要望に対し、ブレずに対応できるため、話し合いが長引きにくいメリットがあります。

売買契約締結と相続税納付

決済・引き渡しで気をつけること

•売買契約書のチェック

売買契約時には「手付金」「違約金」「引き渡し条件」などが明示されますが、相続登記が未完了だったり、抵当権が残っていたりすると契約後に問題化する恐れがあります。

契約前に書類や登記状況を万全にし、不動産会社や司法書士と連携しておくとトラブルを防げます。

•相続税の申告・納付

売却益を相続税に充てる場合、売却が間に合わず申告期限（通常10カ月）を過ぎると延滞税が発生するリスクがあります。

スケジュールを逆算して売却活動を行うか、買取や売却保証を利用してでも期限内に処分するか、早めに検討してください。

•入居者付きの場合

賃貸中の物件をオーナーチェンジで売る際は「敷金・礼金の扱い」「家賃支払い口座の変更」「管理会社の引き継ぎ」など細かな点まで買主と取り決める必要があります。

適切な合意文書を作成しなければ、引き渡し後に「敷金返還トラブル」や家賃の振込先混乱などが起きがちなので要注意です。

相続による家の売却は、離婚や住み替えと違い「相続人全員の意思をそろえる」「登記手続きを行う」など最初にクリアすべきハードルが多いのが特徴です。

名義変更が済んでいないままでは買主に契約を持ちかけられず、相続税支払いの期限が迫るほど焦りが生じてしまうことも。

最初の段階で相続人間の話し合いをしっかり行い、不動産会社にも相続案件で急いでいる旨を伝えておくと、売却保証や買取など適切なプランを提案してもらえるでしょう。

加えて、内覧や価格交渉では「最低売却ラインの共有」「クリーニングで印象アップ」など基本を押さえれば、複数の相続人が納得できる形で売却を進められます。

ぜひ複数社からの査定や専門家のサポートを上手に活用しつつ、スムーズかつ満足度の高い取引を実現してみてください。

まとめ

相続した家の売却は、相続登記や名義変更など特有の手続きが多く、複数の相続人が話し合いで合意しないと進まない場面が少なくありません。

離婚や住み替えと違い、書類不備や意見対立で売却が長期化するリスクがあるため、最初の段階で家族全員の意思疎通を図り、法務サポートに強い不動産会社を選ぶことが大切です。

とくに相続税の納付期限を考えるなら、買取保証やスピード査定といったプランも視野に入れれば、期限内に現金化できる安心感が得られます。

実際の売却では、複数社への訪問査定で価格やサービスを比較し、最低売却ラインや広告戦略を相続人みんなで共有するのが成功のカギ。

ハウスクリーニングや内覧対応をしっかり行えば、高値売却や早期成約につながりやすくなります。

ぜひ各ステップを着実に進めて、家族全員が納得のいく売却を目指してください。