空き家や空き地を長期間放置していると、固定資産税やメンテナンス費用がかさむだけでなく、行政から「特定空家等」に指定されるリスクが高まります。
指定されると固定資産税の優遇が外れたり、修繕・解体の指導を受けるなど、不利益を被る可能性があるため、活用する予定がない物件であれば早めの売却を検討することが得策です。
とはいえ「相続で取得した物件を売りたいが、境界や荷物整理が面倒」「住み替えローンやリースバックなどを活用できるか知りたい」「費用面を正確に把握したい」など、不安や疑問を抱える方も多いでしょう。
本記事では、「空き家・空き地売却の基本的な流れ」や「特定空家制度とは何か」を整理しながら、実際に売りに出す際にかかる税金・解体費・仲介手数料などの費用面を詳しく解説します。
さらに、「住み替え」「リースバック」「相続」「仲介」「スピード査定」など多彩なニーズに応えられる不動産会社を比較し、それぞれの強みを具体的に紹介。
放置リスクを回避して損をしないための方法や、売却時のトラブルを最小化するための注意点も深掘りしていきます。
「そろそろ空き家を整理したい」「思わぬ高値で売れるかもしれない」と考えている方は
ぜひ最後までお読みいただき、新たな一歩を踏み出す参考にしてみてください。
空き家・空き地売却の流れ
空き家・空き地を売却する基本的なステップは、「物件調査→査定→媒介契約→売却活動→契約・引き渡し」という流れで、居住用不動産と大きく変わりません。
しかし、「特定空家等」の指定リスクや、解体費用、境界問題など追加で考慮すべきポイントが多いのが特徴です。
また、買主が実需（自宅用）なのか、投資目的なのかによって売れやすさや売却価格が変わるため、早めに不動産会社へ査定を依頼し、どのように売り出すか戦略を立てるのが成功への近道です。
特定空家指定のリスク
放置で固定資産税の優遇が外れる可能性
令和5年（2023年）12月13日に施行された改正空家等対策特別措置法では、既存の「特定空家等」制度に加え、新たに「管理不全空家等」という概念が導入されました。
これにより、自治体（市区町村長）は、周囲に危険や衛生上の問題を及ぼす可能性のある空き家を「管理不全空家等」として指導・勧告できるようになり、従来の「特定空家等」への措置権限も強化されています。
指定を受けると、役所から修繕・解体を行うよう命令が出されたり、固定資産税の住宅用地特例（軽減措置）が外れて固定資産税が最大6倍になるケースもあるため、コスト面で大きな負担を強いられるリスクが高まります。
したがって、空き家の老朽化が進んでいると感じたら、売却やリフォーム、管理体制の見直しなど、早期に対応を検討することが重要です。
なお、ここでいう「売却か仲介か」という表現は、「解体して更地として売るか、そのまま建物付きで売るか」という選択肢を指しています。老朽化が著しい場合、更地にしたほうが買い手が見つかりやすい傾向はありますが、解体費用は売主負担となるため一概にどちらが有利とは言えません。
ただし、特定空家等に指定されそうな老朽物件であれば、解体したうえで売却することで自治体からの是正勧告を回避しやすく、買主も安心して検討できる場合が多くなります。
メンテナンス費用や税金負担
空き家や空き地を所有しているだけでも、「固定資産税」「都市計画税」といった税金が毎年かかってくるため、使っていない物件にも維持費が発生します。
さらに、老朽化した建物の改修や、雑草・害虫対策、雪かきといったメンテナンスを怠ると、近隣住民とのトラブルや自治体からの指導を招くリスクも。
相続や離婚などで「とりあえず空き家を残しておこう」と放置していると、後から高額な解体費が必要になったり、特定空家の指定で固定資産税特例が外れてしまうなど、思わぬ出費が膨らむケースが多いのが現実です。
ここでは、具体的な税金やメンテナンス費用、そして解体や特定空家指定を巡る注意点を深掘りしていきます。
固定資産税、解体費用
固定資産税が抑えられなくなる例
• 居住用特例が外れるリスク
一般的に、居住用宅地に対しては「住宅用地特例」が適用され、土地面積の大小に応じて固定資産税が1/6〜1/3程度に軽減されることがあります。
しかし、空き家が長期間放置されて老朽化し、自治体から「特定空家」に指定されると、この特例が打ち切られ大幅な増税に直面する恐れがあるのです。
• 離婚・相続で共同名義のまま放置した場合
離婚や相続などで名義が共有のまま放置されている空き家では、誰が固定資産税を負担するか決まっておらず、トラブルの火種になりやすいです。
意見がまとまらないうちに建物がさらに荒れてしまい、特定空家へ指定の可能性が高まると、結果的に税負担や解体費用の押し付け合いに発展することも。
解体費用の相場と注意点
• 木造とRC造で大きく違う費用
解体費は建物の構造や延床面積によって大きく変動します。延床面積30坪（約99㎡）の木造住宅なら「約100万〜150万円」が目安ですが、軽量鉄骨や鉄筋コンクリート（RC）構造の場合は、解体工程が複雑になるため費用がさらに高額になりやすいです。
屋根材や内装材にアスベストなど有害物質が含まれている場合も、特別な処分費が加算される可能性があります。
• 滅失登記を忘れずに行うこと
解体後には「滅失登記」という手続きが必要です。これは法務局で「この建物は解体済みで存在しない」という登記を抹消する手続きですが、これを怠ると売却時に「書類が整わない」といった問題が発生してしまいます。
特に離婚や相続でスピードが求められる場合「解体→滅失登記→更地渡し」の流れをスムーズに進められるよう、不動産会社や司法書士と早めに打ち合わせておくことが重要です。
• 解体費を売却代金から相殺するオプションも
資金に余裕がない場合は、不動産会社によっては解体費用を先行して立て替え、売却成立後に差し引く仕組みを用意しているところもあります。
特定空家に指定される前に迅速に解体したいけれど、まとまった解体費の工面が難しいという方は、解体費立て替えサービスなどを扱う企業に相談してみると負担を軽減できるでしょう。
ここまでの流れでアドバイス
1. 「このまま残しておくか、解体するか」を早めに検討
• 空き家を現状のままで売るか、更地渡しにするか、またはリフォーム転売を行うか どの方法が最適かは立地や建物の状態によって異なります。
まずは不動産会社の査定や解体業者の見積もりを取り、一番コストパフォーマンスが良い選択を検討しましょう。
2. 特定空家リスクを踏まえたタイミングがカギ
• 地方自治体が年々空き家対策を強化している昨今、少しでも危険・迷惑だと見なされる建物は「特定空家」の候補になり得ます。
税負担アップや強制撤去のリスクを避けるため「まだ使うかも」と先延ばしにするより
売却もしくは解体の方向性を早期に決めるのが賢明です。
3. 解体費や測量費が高いなら買取を検討
• 仲介での売却を前提に更地化すると、解体費だけでも数十万〜数百万円の出費が必要になる場合があります。
まとまった資金が用意できないなら、買取専門の不動産会社に相談し「現状渡し」で査定してもらう方法も有力な選択肢。
築古物件や大きな空き地でも、リフォーム転売や宅地分譲を得意とする企業なら、そのままの状態で買い取ってもらえる可能性があります。
空き家・空き地は、持っているだけで想像以上に費用やリスクがかさむ資産となりがちです。
固定資産税の特例が外れたり、解体費用の負担が重くのしかかってくる前に、早めに売却や活用方法を検討し、必要なら専門家や不動産会社の力を借りて最適解を導くのが得策でしょう。
空き家・空き地売却に強い競合5社比較
空き家や空き地を売る際「住み替え」「リースバック」「離婚」「相続」「仲介」「スピード査定」など多彩なニーズに対応できる不動産会社を選ぶと、余計なトラブルや手間を省きやすくなります。
たとえばリフォーム転売が得意な会社なら老朽建物のままでも買い取ってもらえたり、相続問題に強い会社なら境界確定や書類準備をサポートしてくれるでしょう。
ここでは、空き家・空き地売却に実績のある5社を取り上げ、それぞれの強みを深掘りしていきます。
株式会社アイーナホーム
引用元：株式会社アイーナホーム HP
空き家の煩雑な手続きも一括サポート
• 企業特徴
株式会社アイーナホームは、函館市や北斗市など道南エリアを中心に、「空き家」「空き地」の売却サポートに力を入れている不動産会社です。
荷物の処分や室内クリーニングだけでなく、建物診断や特定空家対策も含めてワンストップ対応してくれるため、遠方に住んでいて実際に物件を管理できない方でも、スムーズに売却を進められます。
離婚や相続の事情を抱えるオーナーにも、書類取得や名義変更のアドバイスを丁寧に行うのが特徴です。
• メリット
• スピード査定＋負担軽減
老朽化が進んだ空き家でも、まずはスピード査定を実施し、売却価格の目安を早めに把握できるよう配慮しています。
状況次第では「買取」や「リースバック」といった選択肢を提示することで、解体費用をかけるかどうか、あるいは修繕を行うべきかなど、売主の希望に合わせた提案を行います。
• 特定空家制度への対応
行政から特定空家として是正勧告を受ける前に対処したい場合、解体やリフォームの相談も含めてサポート体制を整備。
荷物や残置物の処分も専門スタッフが代行し、売主が現地に行かなくても手続きが進むため、離婚や相続で多忙な方にも最適です。
| 会社名 | 株式会社アイーナホーム 函館店 |
| 住所 | 〒041-0851 北海道函館市本通1-44-20 |
| 電話番号 | 011-376-5785 |
| 設立 | 2012年7月 |
| 対応可能エリア | 函館市、北斗市、七飯町 |
| 公式サイトURL | https://www.ainahome.co.jp/ |
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