不動産を売却する際、以前は「瑕疵担保責任」と呼ばれたルールが、2020年4月の民法改正により「契約不適合責任」に変更されました。
この改正によって、売主が担うべき補修や損害賠償の範囲が拡大し、買主とのトラブルに発展するリスクが高まったと言われています。
たとえば、売却後に雨漏りやシロアリ被害などが発覚した場合、買主から「契約内容に不適合だ」として是正を求められる可能性があるのです。
離婚や相続など、スピード重視で手放したい方にとっても、リフォーム費用や補修義務のリスクを正しく把握しないまま売りに出すと、あとから思わぬ出費や紛争に見舞われることが少なくありません。
本記事では、「契約不適合責任」とは何かを分かりやすく整理し、売主が知っておくべきポイントやトラブル回避のコツを解説するとともに、「住み替え」「リースバック」「離婚」「相続」「仲介」「スピード査定」など多彩なニーズに応えられる不動産会社を比較します。
ハウスメーカー系から地元密着型、リフォーム再販専門まで、各社が提示している“契約不適合責任対策”やサポートを深掘りしていきますので、“高く、かつ安全に”家を売りたい方はぜひ参考にしてください。
契約不適合責任の概要
契約不適合責任とは、売主が買主に物件を引き渡したあとで、「契約内容と実際の状態が違う」「本来あるべき性能を満たしていない」と買主に指摘された場合に負うことになる責任を指します。
たとえば「耐震性能があると約束したのに、実は十分な補強工事がされていなかった」などが代表的な例です。
ここで求められる責任とは、修理・修補や損害賠償、代金の減額、最悪の場合は契約解除まで多岐にわたります。
そもそも2020年4月以前は「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」という制度で対応していましたが、民法改正によって瑕疵担保責任は廃止され、新民法で「契約不適合責任」が設けられました。
この変更により、不動産売却の場面では「隠れた瑕疵」の有無だけでなく、『売却時に合意した性能や状態に実際の物件が合致しているか』が重要視されるようになったのです。
売主としては、物件の状態をできるだけ正確に把握し、契約書や重要事項説明書に正しい情報を記載することが一段と大切になりました。
もし実際と異なる記載をしてしまった場合、買主が後からクレームを申し立ててきても、「知らなかった」や「気づかなかった」という言い訳で逃れるのは難しくなっています。
一方、適切なインスペクション（建物診断）や契約書の特約設定などを行えば、買主からのクレームリスクや補修費用負担を大きく低減できる点は改正後のメリットとも言えるでしょう。
ポイント: 契約不適合責任の導入目的
•売主と買主の権利義務をより明確化する
•不動産取引の公正性・透明性を高める
従来の瑕疵担保責任では、「売主が瑕疵を知っていたのか、瑕疵が隠れていたのか」をめぐるグレーゾーンが争点となりがちでした。
新制度では「契約時にどういう性能や状態を約束したか」を基準に、売主が説明責任を果たしたかが問われるため、契約書作成や事前調査の段階でしっかり手を打っておくことが大切です。
瑕疵担保責任からの変更点
契約不適合責任は、民法改正によって「瑕疵担保責任」から全面的に置き換えられた制度です。具体的にどのような変更があったのか、3つのポイントに分けて解説します。
1.「隠れた瑕疵」ではなく「契約との不適合」に着目
旧民法: 「隠れた瑕疵」があった場合に売主が責任を負う。たとえば屋根裏に雨漏りの形跡があるなど、通常の検査では見つかりにくい欠陥が対象。
新民法: 「契約で合意した性能や状態に、実際の物件が合致しているか」が主眼。ここでの“不適合”は、外から見て明らかな欠陥かどうかに限らず、契約書に書いたことと実情の食い違いがあれば該当します。
たとえば売却前に「この家は耐震補強を行っています」と大々的にPRし、契約書にも「耐震性能を確保している」と記載していた場合、後に買主が「補強がほぼ行われていない」と知ったら「契約不適合だ」と主張できるのです。
旧民法時代のように「それは隠れた瑕疵だから責任は限定される」とはいきません。
具体例
1.耐震補強済みと謳っていた: 実際には金具や補強材が不十分で、耐震性能が低い
2.新築同様の状態と説明: 実際にはキッチン設備が経年劣化しており、動作不良を起こす
こうした状況は「契約書での説明内容」と「現実の物件状態」とのズレがあるため、「契約不適合」に該当し、売主は責任を問われやすくなります。
2. 売主の責任範囲が広がりやすい
旧民法では、売主が「瑕疵の存在を知っていたかどうか」や「瑕疵が隠れていたか」で判断される部分が多く、売主に有利な解釈も少なくありませんでした。
しかし、新民法下では「契約との合致」が基準となるため、
•「性能を誇張しすぎて記載した」
•「良い状態と説明していたが、実際はそうではなかった」
といったケースで、売主が思わぬ責任を追及されるリスクが高まっています。「知らなかったからセーフ」という論理は通りにくくなり、売主は契約内容と物件現況を合致させる義務をより強く問われるのです。
物件の細かい不具合まで事前に把握し、正直に伝える努力が不可欠といえます。
3. 買主側の救済手段が明確化
民法改正では、買主が契約不適合を訴える際の選択肢が4つに整理されました:
1.修補請求 – 不具合部分を売主が直すよう要求する
2.代金減額請求 – 物件価格から不適合部分の価値を差し引いてもらう
3.損害賠償請求 – 不具合による損害（引越し費用・修理費など）の補償を求める
4.契約解除 – 不適合が重大で利用できない場合、契約自体を白紙にする
従来よりも買主が使える手段が体系的かつ分かりやすくなったため、買主が権利を主張しやすい環境が整ったともいえます。
売主としては、こうした追及が起こるリスクを契約前の準備や特約設定でどれだけ抑えられるかが大切になります。
売主が負う補修・損害賠償義務
契約不適合責任では、「物件が契約書で定めた内容や品質を満たしていない」と買主が判断したとき、売主は次のような義務を負う可能性があります。
補修または修補義務
買主から「ここを修理してほしい」と要求された際、売主は原則として修理に応じる必要があります。
とくに雨漏りや水回りなど、住むうえで深刻な不具合を引き起こす箇所は対応が急がれます。
ただし、契約書や特約で「この部分は現状有姿で引き渡す」と明確にしてあれば、売主が必ずしも修理義務を負わない可能性もあります。
損害賠償義務
修理が非常に難しい、または膨大な費用がかかる場合、買主は損害賠償を請求できます。
たとえば、基礎部分に大規模な亀裂が見つかったり、耐震工事が実は未実施だったりするようなケースです。
売主が請求を受け入れれば、賠償金を支払う形で問題を解決することになります。
代金減額請求への対応
「修理は不可能または割に合わないが、そのまま住む」と買主が考えている場合は、物件価格を下げる代金減額請求を行うことがあります。
もし売主がこれを受け入れるなら、当初の売却利益が減少するものの、紛争を長引かせずに折り合いを付けられる場合があります。
契約解除のリスク
万一、不適合が重大で「居住・利用がほぼ不可能」と買主が判断すると、取引自体を白紙に戻す「契約解除」を求める可能性もあります。
これは売主にとって、売買が無効化されるだけでなく、違約金や再売却の手間が発生しかねない大きな痛手です。
こうした最悪の事態を避けるためにも、契約前に不具合を把握し、解決策を買主と共有しておくことが重要です。
売主が抱える不安
「どこまで補修や損賠に応じなければならないのか」
対処法: 事前に物件の状態を調べ、契約書に適切な特約を盛り込むことで、売主が負う責任範囲をある程度限定可能。
実際には、不動産会社を通じてインスペクション（建物診断）を実施し、気になる部分を補修したうえで売り出すケースが増えています。
あるいは、補修を行わないまでも「この部位はこういう不具合がある」と説明し、契約書で免責特約を定めておくなどの方法もあり、結果として売主の負担を大きく減らすことができます。
売主としての心構え
1.物件を正直に調査・開示する
•インスペクションを活用して、欠陥や老朽化箇所を早期に把握する
•契約書・重要事項説明書で事実をしっかり告知
2.契約書で特約を設定する
•「告知済み箇所は免責」「引渡し後○ヶ月以内の不具合のみ対応」などの特約でリスクコントロール
•弁護士や不動産会社に相談し、法律上無効にならないよう注意
3.無理な上乗せ表現を避ける
•「耐震補強済み」「新築同様」などを記載するときは、実際に確かな根拠があるか確認
•実態以上に良い状態だと思わせる表記は契約不適合問題を招きやすい
こうしたポイントを意識することで、「契約不適合責任」のリスクを最小限に抑えつつ、不動産をスムーズに売却できるでしょう。
物件売却には多額の資金と手間がかかり、買主からのクレーム対応に追われるのは避けたいものです。
適切な準備と情報共有によって、リスクをコントロールすることが可能ですので、ぜひ専門家と連携しながら進めてください。
リスクを減らす方法
契約不適合責任によるトラブルを防ぐ鍵は、売却前の段階で物件状態を正確に把握し、買主に十分な情報を開示することです。ここでは代表的な対策である、
1.事前の建物診断（インスペクション）
2.契約書への特約記載
の2つを具体的に解説します。
事前の建物診断（インスペクション）
インスペクションとは、建築士などの専門家が建物の外観・内部・設備などをチェックし、劣化箇所や修繕の要否を評価する作業です。
これを売却前に行うことで、売主は物件の弱点を知り、買主に対して正確な状況を説明できるようになります。
インスペクションのメリット
1.トラブル予防
不具合の有無や規模を可視化して、契約書や重要事項説明書に 正確な情報を盛り込む ことができます。
後から「聞いていない不具合があった」と言われるリスクを削減し、売買手続きをスムーズに進められます。
2.買主へのアピール
インスペクション報告書を提示することで、「この物件は状態をきちんと把握している」「売主が誠実に情報開示している」という印象を与えられます。
信頼度UPにより、買主としても安心して購入を検討できるため、売却スピードと成約率の向上が期待できます。
3.適正価格の設定
もし問題点が見つかったら、それを直してから売りに出すか、修繕費用を考慮した価格設定にするかを検討可能。
結果的に交渉時の混乱を回避しやすくなり、納得感のある売買ができるでしょう。
インスペクションの注意点
•費用は5～10万円程度が目安ですが、建物の規模や調査範囲によって変動します。詳しくは依頼する業者に見積もりを取りましょう。
•必須ではありませんが、築年数が古い物件や特殊構造の物件などは検査の必要性が高いと言えます。費用対効果を考慮しながら検討するのがおすすめです。
契約書への特約記載
契約不適合責任では、買主に物件の不適合を指摘されると、売主はある程度の補修・損賠負担を免れない可能性があります。
そこで、契約書の特約を活用することでリスクをコントロールできます。
1.告知済みの不具合に関する免責条項
売主が把握している欠陥や不具合を事前に買主へ告知し、それを承知したうえで契約する場合は「告知済みの不具合については修補義務を負わない」と特約に盛り込むことが可能です。
ただし、あまりに一方的に買主を不利にする条項は無効になる恐れがあり、バランスが大切です。
2.引き渡し後の期間制限
「引渡し後3か月以内に発見された不具合のみを対象とする」などの期間制限を設定することで、長期にわたって不具合請求が行われるリスクを抑えられます。
買主にとっても、早めに点検を行うメリットがあり、トラブルの長期化を防げるメリットがあります。
3.インスペクション結果の共有と特約
事前インスペクションを行って報告書を契約書に添付し、「報告書記載の不具合以外については売主は責任を負わない」などの特約を定めることで、想定外のトラブルが起きたときに対処しやすくなります。
ただし、報告書に記載されていない不具合が発覚した場合の扱いを明確化することが重要です。
注意点: 特約の内容は司法判断によって有効・無効が変わる可能性があります。不動産会社や弁護士など専門家のアドバイスを受けながら契約書を作成するのが理想です。
契約不適合責任に対応できる不動産会社2社比較
ここからは、「住み替え」「リースバック」「離婚」「相続」「仲介」「スピード査定」といった多彩なニーズに応えつつ、契約不適合責任への対策をサポートしてくれる不動産会社2社をピックアップしてご紹介します。
ハウスメーカー系から再生専門会社、地元密着型まで、それぞれの特徴と売主目線のメリットをまとめました。
株式会社アイーナホーム
引用元：株式会社アイーナホーム HP
地域密着で「売却後のトラブル回避」を重視
企業特徴
アイーナホームは「売主が安心して売却できる環境づくり」を大切にする不動産会社。
地元密着型の営業スタイルで、契約不適合責任に関するリスクを事前の丁寧な調査と説明で最小限に抑えることを重視しています。
中古住宅の売却時にトラブルになりやすい「瑕疵（かし）」の有無をプロの目線で事前確認し、売主が後から責任を問われることのないよう対策を講じてくれます。
ユーザーへのメリット
「初めての売却で不安が多い」「古い家だから心配」という方にも、インスペクション（建物診断）や瑕疵保険の提案を通してリスクヘッジが可能。
売却後のトラブル回避を意識したサポートが受けられるため、契約不適合責任を極力負いたくない売主にとって、心強いパートナーとなるでしょう。
| 会社名 | 株式会社アイーナホーム 函館店 |
| 住所 | 〒041-0851 北海道函館市本通1-44-20 |
| 電話番号 | 011-376-5785 |
| 設立 | 2012年7月 |
| 対応可能エリア | 函館市、北斗市、七飯町 |
| 公式サイトURL | https://www.ainahome.co.jp/ |
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