不動産を売却するとき、「いったいどれくらいの税金や手数料がかかるのだろう？」と気になる方は多いのではないでしょうか。
特に離婚や相続、住み替えローンの利用などで「早めに現金化したい」「なるべく手元に多く残したい」と考える場面では、税金や仲介手数料の仕組みをしっかり理解しておくことが大切です。
本記事では、譲渡所得税や住民税、復興特別所得税といった税金の種類から、仲介手数料や印紙税、抵当権抹消費用など不動産売却にかかる代表的なコストを詳しく解説します。
また、売却スタイル（住み替え・リースバック・離婚・相続・スピード査定など）に応じた競合各社の特徴も交え、どんなポイントに注目すると納得のいく売却を実現できるかを考えてみましょう。
「知らなかったから損をした…」という後悔を防ぐためにも、最新の令和版ルールを踏まえて、税金・手数料の全体像をしっかり押さえてください。
税金の種類
不動産を売却して利益（譲渡所得）が発生すると、「譲渡所得税」「住民税」「復興特別所得税」などを納める義務があります。
離婚や相続で「売却しても手元にいくら残るのか」を気にする場合や、住み替え資金を確保したいときには、税率や計算方法を正しく理解しておくことが大切です。
思わぬ出費を避けるためにも、以下で解説する各種税金の概要や、所有期間による税率の違いなどをチェックしましょう。
譲渡所得税、住民税、復興特別所得税
譲渡所得税とは？
不動産売却によって得た譲渡所得（売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた額）に対してかかる国税が「譲渡所得税」です。
国税庁の定める計算式に基づいて算出され、売却益が大きいほど納める税額も増える仕組みになっています。
離婚・相続で譲渡益が発生した場合も同様に課税対象となるため、「急いで現金化したが税額を把握していなかった…」という事態にならないよう注意が必要です。
住民税：都道府県民税＋市町村民税
住民税は地方自治体に納める税金で、譲渡所得に対して別途課税されます。
通常は確定申告の際に合算して申告する形となり、譲渡所得税との合計納付額が「所得税＋住民税＝譲渡所得に対する合計税額」になる点を押さえておきましょう。
復興特別所得税：東日本大震災の復興財源に
2013年（平成25年）からスタートした復興特別所得税は、所得税額の2.1%を上乗せして納付する制度です。
譲渡所得税にかかる部分にも適用されるため、実効税率がわずかに上がることを計算に入れておきましょう。
所有期間による税率の違い（短期/長期）
・短期譲渡所得：所有期間5年以下
物件を取得してから5年以下で売却する場合、短期譲渡所得として高い税率が適用されます。
具体的には、譲渡所得税＋住民税を合わせた実効税率が約39.63%（復興特別所得税含む）に上るケースも。
離婚や相続で「急ぎ売却したいが、取得して間もない物件」という状況なら、この高税率を念頭に置いたうえで売却判断を行う必要があります。
・長期譲渡所得：所有期間5年超
5年超で売却する場合は、長期譲渡所得として優遇税率が適用されます。具体的には約20.315%（譲渡所得税＋住民税＋復興特別所得税）ほどが目安。
所有期間をあと少しで5年超えになるなら、「わずかでも待って売却したほうが税金を抑えられる」というケースもあるので、住み替えローンや離婚・相続の日程と照らし合わせて検討しましょう。
手数料とその他費用
不動産売却時には、「仲介手数料」「印紙税」「抵当権抹消費用」「ハウスクリーニングやリフォーム費用」など、思いのほか多くのコストがかかります。
たとえば離婚や相続で短期売却を目指している方が、「これらの費用をよく把握しないまま売り出し価格を設定してしまった」「いざ手数料を支払ったら想定よりも手元が少なくなった」-このようなケースは珍しくありません。
ここでは、仲介手数料や印紙税といった基本的な項目から、抵当権抹消費用、クリーニング、リフォーム費用まで、資金計画において押さえておきたいポイントを詳細に解説します。
仲介手数料、印紙税、抵当権抹消費用
仲介手数料：上限は法律で規定
• 仲介手数料の計算法
不動産会社に仲介を依頼し、売却が成約した際に支払うのが「仲介手数料」です。
法律により、売却価格が400万円超の場合は「売却価格×3％+ 6万円（＋消費税）」が上限。たとえば2,000万円で売れた場合、66万円（＋消費税）が目安です。
• 住み替えローン・リースバック活用時の追加費用
近年は住み替えローンやリースバックなど“特別なサービス”を利用する際、通常より費用がかかることも。
買取保証や売却保証をセットで申し込むと追加手数料が発生するケースもあるため、事前にしっかり確認を。
• 「仲介手数料無料」の落とし穴
一部の不動産会社で見かける「手数料無料」広告は、別途リフォームや広告費用が上乗せされる可能性があります。総合的に見てお得か冷静に判断しましょう。
印紙税：契約書に貼る印紙代
• 印紙税の基本
不動産売買契約書を作成する際、契約金額に応じた印紙を貼付し、消印を行う必要があります。数百円〜数万円まで幅広い額が設定され、売却価格が大きいほど印紙税も高額に。
• 印紙税の軽減措置
要件を満たせば印紙税が軽減される制度が継続中の場合あり。離婚・相続で数千万円単位の売買額だと印紙税も無視できない額になるため、該当の優遇措置や最新税制を不動産会社や税理士に相談すると安心です。
• 契約書2通の場合
売主・買主がそれぞれ原本を保管したい場合は印紙税が2倍かかる点に注意。工夫次第でコピー扱いにして印紙を1通分に抑える方法もあります。
抵当権抹消費用：ローン残債がある場合
• ローン完済～抹消手続き
売却代金でローンを完済する際、金融機関が設定していた抵当権を抹消しないと買主へ引き渡せません。
登録免許税や司法書士報酬が必要で、離婚や相続の名義変更を同時に行うケースでは、さらに手数料が増えることも。
• 事前準備でスケジュール短縮
書類不備や古いローンの影響で、思わぬ遅れが生じるケースは多いです。
専門家に早めに相談し、必要書類を整理することで、短期売却やスムーズな決済につなげられます。
ハウスクリーニングやリフォーム費用
離婚・相続などで「まずは現金化を急ぎたい」というときでも、ハウスクリーニングやリフォームをどうするかで印象と売却価格が大きく変わる可能性があります。
費用対効果を見極め、必要に応じて賢く投資するのがポイントです。
ハウスクリーニング：印象アップで早期売却
• 費用相場と効果
戸建全体なら5〜10万円、マンションでも3〜8万円程度が目安。キッチンやバス・トイレなどの水回りを集中クリーニングするプランもあります。
• リースバックや相続で家が空いている場合
空き家状態が続くとホコリやカビが発生しやすく、内覧時にマイナス印象を与えがちです。ハウスクリーニングを不動産会社に一括で依頼すれば、手間をかけずに清潔感を演出できます。
リフォーム費用：売却前にするか、買主に委ねるか
• 築古物件なら一部リフォームで大幅アップも
築年数の古い戸建やマンションは、水回りの交換や壁紙の張り替えだけで想像以上に印象が改善し、高値成約を狙えるケースが多いです。
ただし、フルリフォームはコストが高く、投資額以上のリターンが得られるか慎重に見極める必要があります。
• スピード売却 vs. 高値売却
早期売却を最優先するなら「リフォームは買主に任せて、そのぶん売り出し価格を下げておく」のも一案。
一方、時間に余裕があるなら、部分的なリフォームで差別化を図り、より高い売却価格を狙えるでしょう。
• リフォーム転売を得意とする企業を活用
カチタスや株式会社アイーナホームなど、“買取→リノベ→再販”モデルを展開する会社では、売主がリフォーム費用を用意しなくても済むことがあります。
住み替えローンを活用して新居用のリフォーム予算に回すなど、競合を比較しながら最適なプランを検討しましょう。
競合比較：売却スタイル別に強い不動産会社5選
不動産売却を成功させるには、単に税金や手数料を把握するだけでなく、自分の事情（離婚、相続、住み替えなど）や物件状態（築古、リフォーム要否など）に合った会社選びが不可欠です。
以下では、住み替えローンやリースバック、スピード査定など多彩なサポートを行う主要5社をピックアップし、それぞれの「売却実績」「専門サービス」を深掘りしていきます。
株式会社アイーナホーム
引用元：株式会社アイーナホーム HP
税金・手数料のアドバイスも含めたトータルサポート
1.会社概要
株式会社アイーナホームは、函館市・北斗市・七飯町など道南エリアを中心に、「住み替え」や「相続」、「離婚」といった多様な状況に応じた売却プランを打ち出している総合不動産会社です。特に不動産売却にかかる税金（譲渡所得税や印紙税など）や仲介手数料、ローン完済時の精算についても細かくサポートを行い、初めての売主でも安心して相談できる体制が整っています。
また、急ぎで資金化したい場合には「スピード査定」や「リースバック」といった柔軟なサービスを提供することで、売主の時間的・資金的な負担を軽減しているのが大きな特徴です。
2.強み・特徴
•ファイナンシャルプランニング技能士在籍で税金対策に強い
株式会社アイーナホームには、ファイナンシャルプランニング技能士などの資格保有者が在籍しており、譲渡所得税や住民税、さらに相続税や贈与税などの税務知識を踏まえたアドバイスを受けられます。
売却手続き中に出てくる費用や必要書類についても、個々の事情に合わせてサポートしてくれるため、離婚や相続で手が回らないケースでも安心です。
•仲介手数料や諸費用の見える化
不動産売却では、仲介手数料や印紙税、抵当権抹消費用など、意外と多くの諸経費が発生します。
同社では事前に見積もりを提示し、売却価格との差し引き額がどの程度になるかを明確に教えてくれるので、資金計画を立てやすいのがポイントです。
•スピード査定＋買取対応の併用
離婚・相続などで「とにかく早くお金が必要」という場合には、スピード査定と同時に買取やリースバックの選択肢を提示し、売主のニーズに合わせた最適な売却方法を提案。買主探しが長引かず、短期間で残債処理や税金支払いのメドを立てられる利点があります。
| 会社名 | 株式会社アイーナホーム 函館店 |
| 住所 | 〒041-0851 北海道函館市本通1-44-20 |
| 電話番号 | 011-376-5785 |
| 設立 | 2012年7月 |
| 対応可能エリア | 函館市、北斗市、七飯町 |
| 公式サイトURL | https://www.ainahome.co.jp/ |
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