不動産を売りに出すとき、まず考えるべきなのが「不動産会社と締結する媒介契約」です。
実はこの契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があり、それぞれ売主がどこまで自由に売却活動を行えるか、不動産会社がどこまで集中的に動いてくれるかなどのルールが異なります。
「離婚」や「相続」「住み替え」など、早急に家を売りたい方にとっては、どの媒介契約を選ぶかが売却成功のカギを握ると言っても過言ではありません。一方で、「複数社に声をかけて査定を取りたい」「なるべく広く広告してもらいたい」「スピード査定を重視したい」「リースバックなど特殊なオプションも視野に入れたい」といった多様なニーズがある中、安易に契約を結んでしまうと後悔するケースも。
本記事では、一般・専任・専属専任の特徴やメリット・デメリットを詳しく解説し、さらに各種サービス（住み替えローン、リースバック、スピード査定、離婚・相続サポートなど）に強い不動産会社の比較ポイントを掘り下げていきます。
競合他社との違いを見極めるためのチェックリストもご用意しているので、「自分に合った媒介契約を選びたい」「高値売却や短期売却を狙いたい」という方はぜひ最後までご覧ください。これを読めば、あなたの物件と状況に最適な媒介契約の形が見えてくるはずです。
媒介契約の3種類と特徴
不動産を売ると決めたら、まず検討すべきなのが「媒介契約をどの形態で結ぶか」という点です。
売却の成功は、信頼できる不動産会社をどう選ぶかだけでなく、その会社とどんな契約形態を結ぶかにも大きく左右されます。
特に「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」はそれぞれメリット・デメリットがはっきり分かれるため、ユーザーの事情（離婚・相続・住み替えローン・リースバックなど）や売却のスピード感・広告範囲への希望を踏まえて、最適な契約を選ぶことが大切です。
ここでは、３種類の媒介契約それぞれの特徴と、選ぶ際に押さえておきたいポイントを深掘りしてみましょう。
一般媒介契約：自由度が高い
複数社への依頼が可能
•自由度と広範囲な広告メリット
また、売主自身がSNSや知人ネットワークを活用して買主を探すこともでき、もし自力で成約に至れば仲介手数料がかからないケースも少なくありません。離婚で「身内や友人が購入してくれるかもしれない」と思っている場合や、とにかく広く広告したい場合に適しています。
•デメリット：優先度の低下
一方、複数依頼が可能なことは、不動産会社側から見ると「契約がまとまっても手数料を独占できるとは限らない」状況でもあります。そのため、いつ他社で売れてしまうか分からない物件として扱われがちで、どうしても販売活動の熱量が下がるリスクがあるのです。
「今どんな広告を出しているの？」「問い合わせはある？」といった進捗を自ら確認しないと状況をつかめません。こうした不透明さが長期化すると、結果的に売却のタイミングを逃す危険性が高まりやすい点も、一般媒介の大きなデメリットと言えます。
専任媒介契約：業者1社に集中
報告義務とレインズ登録
•1社依頼だが売主の自力売却は可能
専任媒介契約は、不動産会社を1社に絞る一方、売主が自力で買主を見つけて成約することは認められているのが特徴です。たとえば「知り合いの投資家が興味を示してくれている」というケースでも、うまくマッチングできれば直接売買で仲介手数料を節約できる可能性があります。
ただし、他の不動産会社へ同時依頼することはできません。複数社比較の自由度と引き換えに、一本化することで不動産会社の販売意欲を高めるというメリットが得られます。
•レインズ登録と報告義務の安心感
専任媒介の場合、契約締結から7日以内に不動産会社がレインズ（指定流通機構）へ物件情報を登録する義務があり、1週間に1回以上の報告が法的に求められます。
これにより、売主は「どれくらい問い合わせが来ているか」「価格交渉の提案はあるか」などを定期的に把握でき、「ちゃんと動いてくれているの？」という不安を軽減できます。離婚や相続、住み替えなどの事情で早期売却を狙う際にも、進捗管理がしやすい点は大きなメリットです。
•デメリット：1社に依存するリスク
逆に言えば、担当している不動産会社があまり広告に力を入れてくれない場合、他社に切り替えたり併用することが難しくなるため、ハズレを引くと売却が滞る危険があります。契約前に「その会社がどのような媒体で広告を打つのか」「どの程度の販促予算を確保しているのか」をしっかり確認することが大切です。
専属専任媒介契約：最も制約が強い
自力売却の可否
•売主の直接売却は禁止
専属専任媒介契約では、売主が自力で買主を見つけた場合でも、必ず不動産会社を通して契約を結ばなければならないという、大きな制限が存在します。いわゆる“自力売却不可”の形態になるため、自由度は最も低いと言えますが、その代わり不動産会社は「他社に持っていかれる心配がない物件」と判断し、積極的に営業・広告を展開するのが一般的です。
•報告義務は最短・広告量も期待
専属専任媒介の場合は、契約締結から5日以内にレインズ登録義務があり、さらに1週間に1回以上の報告義務が課されます。専任媒介よりも厳しい義務になる分、不動産会社は売主とのコミュニケーションを密に行い、売却に注力しやすい体制を作りやすいです。
離婚や相続など「絶対に○月までに売りたい」という強い要望がある場合や、高額物件を集中して売りたい場合に選ばれることが多く、“期間内に確実に成約を狙う”という点では最も期待値が高い契約形態と言えるでしょう。
•デメリット：売主が直接買主を見つけても手数料が発生
知り合いが買いたいと言ってくれても、不動産会社を通す契約である以上、仲介手数料を支払う必要があります。「買主を自分で探せるかも」と思っている方にとっては、もったいなく感じる部分もあるかもしれません。一方で、「すべてお任せしたい」「余計なやり取りや手間をかけたくない」という方にはメリットが大きい選択肢です。
総じて、一般媒介は自由度が高い反面、不動産会社が本気で動きにくいリスクがあり、売主が積極的に進捗を確認する手間が生じます。専任媒介は1社集中になる代わり、「報告義務やレインズ登録で安心感を得つつ、自力売却の可能性も残したい」というバランス型。
専属専任媒介は最も制約が強いものの、「高額物件を確実に売りたい」「短期間で結果を出したい」という売主に向いています。
離婚・相続で期日が迫っている場合や、住み替えローンを組んでいるケースなど、時間的余裕が少ない状況なら専属専任・専任で1社に集中し、広告や価格交渉を一気に進めるのが得策です。
逆に、知人経由の買手が見込める場合や、複数社に同時依頼して広い販路を築きたいなら一般媒介を選ぶ価値もあります。いずれの契約形態でも、不動産会社の実績や広告力、対応力をしっかり比較し、「どのサービスプランが自分の状況に合うか」を見極めるのが、後悔しない媒介契約への第一歩です。
メリット・デメリットの比較
不動産売却を円滑に進めるためには、媒介契約（一般・専任・専属専任）の特徴を正しく把握し、自分の状況や希望に合った契約形態を選ぶことが重要です。
とくに「早期成約を狙いたい」「なるべく高値で売りたい」「自分でも買主を探してみたい」など、売主のニーズによって最適解は異なります。ここでは、「一般」「専任」「専属専任」それぞれのメリット・デメリットを比較しながら、売主の目線で得られる恩恵や注意点を深掘りしてみましょう。
一般・専任・専属専任の違い
一般媒介
•メリット
1.複数の不動産会社に依頼できるため、広く買主を募るチャンスが増える。
2.売主が自分で買主を見つけた場合に仲介手数料がかからないことも多く、コスト削減になる可能性がある。
•デメリット
1.不動産会社から見ると「いつほかの会社で売れてしまうか分からない」ため、優先度を下げてしまうリスクがある。
2.報告義務がないため、売主が「どのくらい広告を出しているのか」「問い合わせ状況はどうか」を把握しにくい。内覧数や価格交渉の様子が見えづらく、売却時期が読みにくい場合がある。
専任媒介
•メリット
1.レインズ登録義務（契約締結から7日以内）があり、1週間に1回以上の進捗報告も義務化されているので、売主は営業状況を把握しやすい。
2.1社に専任することで、不動産会社が「成約すれば手数料を独占できる」と考え、積極的に広告や営業を展開しやすくなる。
3.自力で買主を見つけた場合は、仲介手数料が発生しない（または減額される）仕組みをとる会社もあり、一定の柔軟性がある。
•デメリット
1.他社へ同時依頼ができないため、売却のチャネルが限定される。
2.不動産会社の実力が低いと、広範囲への広告展開が不十分になるリスクがある。
専属専任媒介
•メリット
1.レインズ登録義務（契約締結から5日以内）と、1週間に1回以上の報告義務があるため、進捗を常に確認できる。
2.自力売却の道が原則閉ざされる代わりに、不動産会社は「この物件は必ず自社経由で成約になる」と考え、広告費や営業力を最大限投入しやすい。
3.離婚や相続で早期に現金化したいケースなど、期限が迫っているときに短期間で成約につながる可能性がある。
•デメリット
1.売主が直接買主を見つけても、必ず不動産会社を通さなければならず、自由度が極端に低い。
2.もし担当者のモチベーションが低かったり、広告力が足りない会社を選んでしまうと、他社へ依頼が切り替えられず売り逃す危険がある。
レインズへの登録と売却活動の可視化
買主との直接交渉がしやすいかどうか
•一般媒介では報告義務がない
•専任・専属専任は定期報告で状況把握
これらの媒介契約では、レインズに登録されることが義務付けられているため、売主が「問い合わせが何件来ているか」「価格交渉の提案はあるか」などを定期的に把握しやすいです。
ただし、売主が直接買主を見つけることができるかどうかは「専任（自力売却OK）」か「専属専任（原則NG）」かで異なる点に留意になります。もし自力で交渉できる可能性を残したいなら専任、完全にプロに任せてしまいたいなら専属専任が向いています。
また、売却時の広告展開も不動産会社主導になりやすいため、「どんな媒体に掲載するか」「どのくらい写真を載せるか」など、具体的な宣伝方法を事前にしっかり打ち合わせておくのがおすすめです。
まとめると、媒介契約の種類選びは「売却の自由度を重視するか」「不動産会社の本気度と報告義務を重視するか」というバランスの問題と言えます。離婚や相続で「いつまでに資金化したい」という期限が厳しい場合は、専任や専属専任のようにレインズへの登録と報告義務がある契約が向いているでしょう。
一方、買主候補にアテがある場合や、知人経由で売却の可能性を探りたい方は一般媒介でスタートするのも一つの手です。
ただし、一般媒介の自由度が逆に不動産会社の優先度を下げるリスクを伴うことも意識しておきたいところです。どの形態でも「複数社を比較し、実績・対応・広告力に納得してから契約する」ことが、納得度の高い売却に繋がる大切なポイントとなります。
競合比較！媒介契約×多彩なサービスの不動産会社5選
ここでは、「住み替え」「リースバック」「離婚」「相続」「仲介」「スピード査定」など多様なニーズに対応可能な不動産会社の中から、媒介契約に強みを持つ5社をピックアップしてご紹介します。
解説で用いる企業名は、実際に函館市や道南エリアを中心に活動している場合が多いので、あなたの地域に合う会社を探す際の参考にしてください。
あすなろ宅建
引用元：あすなろ宅建HP
相続・離婚の法務相談に強い
•特徴1：相続時の複雑な名義問題や書類不備を解消する法務ネットワークをもつ。
•特徴2：専任媒介を選択すると、レインズ登録に加えて相続登記や遺産分割協議への助言も行うため、「書類が原因で売り遅れるリスク」を低減。
•住み替えやリースバック：住み替えローン紹介やリースバックもあり、急いで資金化する際のサポートが充実。
| 会社名 | 有限会社あすなろ宅建 |
| 所在地 | 〒041-0811 北海道函館市富岡町2-18-7 |
| 電話番号 | 0138-45-2103 |
| 設立 | 2005年12月 |
| 対応可能エリア | 函館市 |
| 公式サイトURL | https://asunaro.cbiz.co.jp/ |
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