中古住宅を売却する際「耐震診断や耐震補強は行うべきなのか？」という疑問を持つ方は少なくありません。
特に昭和56年（1981年）以前に建てられた旧耐震基準の住宅は、地震に対する安全性が買主から注目されやすく、必要に応じて耐震改修を行うことで売却価格や成約スピードに影響が出ることもあります。
とはいえ、耐震工事には費用や期間がかかるため「費用対効果が見合うのか」「工事せずホームステージングなど他の手段に注力すべきか」など悩みが尽きないのも事実です。
本記事では、耐震診断・耐震補強の基礎知識と、実際にどのようなメリットが得られるかを解説します。
また、売却にあたって耐震面のケアやアピールに力を入れている道南エリアの不動産会社4社を比較し、それぞれの売却実績やサポート内容（住み替え・リースバック・離婚・相続案件への対応、スピード査定など）についても詳しく紹介します。
「安全性を高めて高く売りたい」「リフォーム費用をなるべく抑えながら、買主の安心感を得たい」という方はぜひ参考にしてみてください。
耐震診断の基礎知識
中古住宅を売りに出す際に気になる点の一つが「耐震性」です。大きな地震が発生したとき、家がしっかりと倒壊を免れるかどうかは、買主が物件を選ぶ上で重要な判断材料となります。
特に築年数が古い物件では、建築当時の基準や構造が現在の安全基準と比べてどう違うのか、どの程度まで補強が必要なのかを明確にしておくことで、買主の安心感を高めることができるでしょう。
耐震診断の結果を持っていると、売却活動時の広告にも活かしやすく、値下げ交渉や成約の遅延を回避する一助となります。ここでは、旧耐震基準との違いや耐震診断を行う際の費用目安について解説します。
1981年以前の旧耐震基準との違い
日本の建築基準法は、昭和56年（1981年）に耐震基準が改正されました。
それ以前の物件（旧耐震基準）と改正後（新耐震基準）の物件では、想定する地震の規模や揺れ方、構造計算の方法が大きく異なります。
旧耐震基準（～1981年5月31日頃まで）
比較的「中規模の地震に耐えられる」レベルで設計されているため、大規模地震が発生すると倒壊リスクが高いとされています。
コンクリートの強度や鉄筋量、柱や壁の配置なども、現行基準ほど厳密なチェックは行われていませんでした。
新耐震基準（1981年6月1日以降）
「大規模地震でも建物が倒壊しないように設計する」という方針がより明確になりました。
鉄筋の量や接合部の補強などが厳密に定められ、建物が大きな揺れに対しても粘り強く変形に耐えられるよう配慮されています。
新・新耐震基準（2000年6月1日以降）
2000年基準は、新耐震基準をさらに厳格化した耐震基準です。この基準は、阪神・淡路大震災の教訓を踏まえて制定され、建物全体の耐震性をより一層向上させることを目的としています。
このため、旧耐震物件を売却する場合は「地震への不安をどう払拭するか」が成約のカギとなりやすいのです。
買主から「耐震診断は受けているか」「どの程度補強が必要か」といった質問を受けることもあり、必要に応じて補強計画を提示することで値引き交渉や売却の長期化を回避しやすくなるでしょう。離婚や相続などで時間的制約がある場合でも、あらかじめ耐震診断や簡易補強を進めることで、スムーズに成約まで運べる可能性が高まります。
診断費用の目安
耐震診断の費用は物件の規模や構造、診断内容の詳細によって変動しますが、一般的には10万円〜30万円程度が相場とされます。
木造住宅で延床面積が30坪前後の場合、10万円前後で簡易的な耐震診断を受けられることも珍しくありません。鉄骨造や鉄筋コンクリート造など、構造が複雑になるほど費用が上がる傾向にあります。
自治体の補助制度
地域によっては、耐震診断や耐震補強にかかる費用を一部補助する制度が設けられています。函館市や北斗市でも、特定の要件を満たす場合に助成金が受けられるケースがあるため、売却前に一度自治体へ確認しておくとよいでしょう。
助成金が活用できれば、売り主の負担を抑えながら建物の安全性を高められます。
耐震診断を実施したら「診断報告書」を発行してもらい、内覧時や広告で「耐震診断済み」「必要に応じた補強計画がある」などを強調しましょう。
買主は、物件の耐震性を数値や書類で確認できると安心感を得やすく、離婚や相続などの事情で早期売却が必要な場合でもスピード査定から成約まで一気に進められる可能性が高まります。
万が一耐震性に課題があったとしても、そのことを明示し、補強方法や費用感を具体的に示すだけでも買主の信頼は得やすくなるでしょう。
耐震補強で売却価格は上がる？
中古住宅の売却において「耐震診断の結果があまり良くなかった場合に、耐震補強工事を行うべきかどうか」は多くの売主にとって大きな悩みの種です。
耐震補強を施せば、物件の安全性を高めることができ、買主の印象や評価がアップする可能性があります。
しかし、工事にはそれなりのコストがかかり、改修費用を全額売却価格に上乗せできるとは限りません。
ここでは、耐震補強を実施するメリットと注意点を整理し、投資の回収率をどう考えるかを解説します。
安全面のアピールと投資回収のバランス
耐震補強の大きなメリットは、買主に対して「安全性」をアピールできる点です。
特に昭和56年（1981年）以前の旧耐震基準で建てられた住宅は、地震が起きたときに倒壊リスクが高いとみなされがちです。
そこで補強工事を実施し「しっかり耐震性能を高めています」とアピールできれば、購入希望者にとっては「築年数は古いけれど安心して住める物件」という印象を与えやすくなります。
一方、補強工事の費用は数十万円から数百万円まで幅広く、工事の内容や建物の規模によって大きく変動します。
床や壁を剥がして金物を入れ替える工法や、基礎を補強する工法など、改修箇所が多岐にわたる場合は費用がかさむでしょう。
投資した金額が売却価格にそのまま上乗せできれば理想的ですが、市場相場によっては「補強費をかけたのに、思ったほど価格が上がらない」ケースもあり得ます。
耐震補強工事の見積もりをとったら、不動産会社の査定結果や周辺相場を比較し
補強後の売却価格がどの程度アップしそうか試算してみるとよいでしょう。
離婚や相続などで売却を急ぎたい場合は、とくに費用対効果を吟味する必要があります。
スピード査定を利用して現時点での売却可能価格を把握し、そこから補強費用を差し引いたうえで収支がどれだけ改善するか検討するのがおすすめです。
大規模リフォームとの併用
耐震補強だけでなく、水回りや内装のリフォームも同時に検討している場合は、工事をまとめて実施することで効率化が図れます。
たとえば、壁を開けて配管を交換するときに耐震金物を取り付けるなど、一連の作業をセットで行えば、工事期間や人件費を抑えられる可能性があります。
将来的に住み替えを検討している場合や、買主の目線で内覧時に「ここも直したほうがよさそう」と感じる箇所が見つかるなら、耐震補強と合わせて検討してみると良いでしょう。
住み替えで物件売却を検討しているなら、補強工事費用を一時的にどのように捻出するかも考慮が必要です。
リースバックをはじめとする早期資金化の手段を検討している場合、耐震補強工事の費用負担が増えることで当初の計画が変わるかもしれません。
こうした事情があるときは、不動産会社や金融機関と相談しながら、補強にかかるコストと売却時期のバランスを慎重に検討しましょう。
買主がローンを組みやすくなる効果
耐震性の高い住宅は、買主が住宅ローンを組むうえでもメリットがあります。
金融機関や住宅ローンの商品によっては、物件が一定の耐震基準を満たしていることが審査の条件となることがあるからです。
たとえばフラット35などの長期固定金利型ローンでは「耐震基準適合証明書」があれば金利優遇を受けられたり、審査が通りやすくなったりする場合があります。
付加価値としての魅力
中古物件は築年数が進んでいるほど買主が不安を抱えがちですが、耐震診断や補強済みであることを示せば、購入後の安全面に対する不安が払拭されやすくなります。
さらに耐震基準適合証明書があることで、買主はローンの選択肢が増え、金利負担の軽減につながる可能性も高いのです。
このように「ローンが組みやすい物件」だという付加価値を示すことで、価格交渉を抑えることに成功した事例も見受けられます。
耐震補強に加えて、内装や水回りなどの部分リフォームを行えば、売却時のアピールポイントがさらに増えます。
特にファミリー世帯や投資家層にとっては、構造的な安全性と住みやすさを同時に得られる点が大きな魅力となるでしょう。
大掛かりなリフォームが難しい場合でも、ホームステージングなどの演出を併用すれば見た目の印象を大幅に改善でき、短いスパンでの成約も期待できます。
実際、耐震性能を補強してからホームステージングを施した物件が、従来の相場より高値かつ短期間で売れた例も報告されています。
耐震補強は費用や工期がネックとなりやすいものの、買主のローン審査で有利になったり、安心感を演出できたりと、売却活動への効果は決して小さくありません。
投資費用の回収リスクはあるものの「旧耐震基準のまま売りに出すと値下げ交渉が必須」という状況を回避できる可能性もあるため、売主としては改修プランの具体案や費用対効果をしっかり見極めながら判断するとよいでしょう。
道南エリアの不動産会社比較：売却実績＆耐震サポート
耐震面の課題を抱える中古住宅でも、適切な診断や補強計画、あるいはホームステージングによる印象アップをセットで提案してくれる不動産会社を選べば、より納得のいく売却が期待できます。
旧耐震基準（1981年以前）の物件では「地震に対してどの程度安全性を確保できるか」が買主にとって重要な判断材料となるため、専門家と連携して耐震診断や補強を検討できる会社を選ぶことがポイントです。
ここでは、函館市や北斗市など道南エリアで活躍する4社の特徴を紹介し、耐震やリフォーム、住み替え、リースバック、離婚・相続案件への対応など多角的なサポートについて比較してみましょう。
株式会社アイーナホーム
「株式会社アイーナホーム」は、函館市・北斗市周辺で多くの売却実績を持ち、耐震面を含むリフォームの相談にも応じやすい不動産会社です。
地域密着型ならではの豊富な市場データと、地元の建築士や専門業者とのネットワークを活かし、売主の事情に合わせた柔軟な売却プランを提案してくれます。
耐震診断の手配と改修プラン
旧耐震基準の物件オーナーに対しては、提携する建築士事務所の耐震診断を案内し、その結果に基づいた補強プランや費用目安を示してくれます。
予算とリフォーム効果のバランスを考えながら、最低限の補強だけで印象を改善する方法や、フルリフォームに近い大規模改修で一気に物件価値を高める方法など、複数の選択肢を比較検討できます。
また、資金計画が難しい場合には、同社が提供するスピード査定によって売却予定価格を早期に把握し「どの程度費用をかけても回収が見込めるか」を計画的に考えることが可能です。
住み替え・リースバックなど多彩な選択肢
住み替えで旧居を売却する際、耐震性を少しでも改善して「できるだけ高く売りたい」という要望と「あまりリフォーム費用をかけすぎたくない」という要望はしばしば同時に発生します。
そこでアイーナホームでは、リースバックによる早期資金化のほか、小規模補強のみを行ってスピーディに売りに出すプランなど、柔軟な提案が強みとなっています
たとえば、離婚や相続などで期限が迫っているケースでも、短期決着を図るために広告・宣伝戦略を強化し、早期成約を目指す流れを作ってくれるため、時間的な負担を軽減しながら売却を進められるでしょう。
| 会社名 | 株式会社アイーナホーム 函館店 |
| 住所 | 〒041-0851 北海道函館市本通1-44-20 |
| 電話番号 | 011-376-5785 |
| 設立 | 2012年7月 |
| 対応可能エリア | 函館市、北斗市、七飯町 |
| 公式サイトURL | https://www.ainahome.co.jp/ |
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