中古住宅や空き家を売る際、最も大切なイベントのひとつが「内覧」です。
買主は、写真や図面だけでは分からないリアルな住み心地を内覧を通じてチェックし、購入意欲を判断します。たとえば、「第一印象が良いか」「部屋が広く感じるか」「キッチンや浴室など水回りの清潔感はどうか」といった点は、短時間の内覧で大きく評価が変わるものです。
また、内覧がスムーズに進めば価格交渉も円滑になり、結果的に短期間で高値売却を狙える可能性が高まります。
さらに、住み替えローンやリースバック、相続・離婚などの事情で「とにかく早く現金化したい」という売主にとっても、内覧準備をしっかり行うことは、売却期間の短縮に直結します。
本記事では、内覧対策の基本から成約率を高める具体的テクニックまで、幅広く解説。
並行して、カチタス・ミサワホーム北海道 函館支店・あすなろ宅建・アイーナホーム・アキウルなど競合各社の特徴（スピード査定・仲介・リフォーム提案など）も比較しながら、「どうすれば短期売却と高値売却を両立できるのか？」を掘り下げていきます。
内覧対策を制すれば、不安やストレスを最小限に抑えつつ、納得度の高い売却活動が実現できるでしょう。
内覧対策の基本
内覧対策とは、「売主がどのように物件を見せるか」を工夫する一連の取り組みです。
第一印象を左右する要素は多岐にわたり、清掃や整理整頓はもちろん、部屋の明るさ、換気、匂いのケア、ペット対策など、さまざまなポイントを総合的に整えることで、買主に「ここなら住んでみたい」と感じてもらえる確率が大幅にアップします。
特に築古物件や、離婚・相続などで長期間放置していた家は、「水回りが汚れていないか」「湿気やカビ臭がないか」など、細かい部分で大きな差がつきやすいのが現実です。ここでは、初心者でも取り組みやすい「清掃・照明・整理整頓・匂い対策」を中心に解説しながら、その効果を最大化するための具体的なヒントを紹介します。
清掃・整理整頓・換気・照明
匂い対策・ペット対策
•清掃の徹底と整理整頓
玄関やリビングなど、来訪者が最初に目にする部分が汚れていると、買主は「ほかの部屋も同様に不衛生かも…」と感じやすいです。
とくに離婚・相続で何カ月も空き家になっていた物件では、ホコリやカビが蓄積しやすく、水回り（キッチン・浴室・トイレ）の水垢やカビ汚れが強烈なマイナス印象を与えることがあります。
自力での掃除が難しいなら、プロのハウスクリーニングを検討し、最小限の予算で最大限の清潔感を手に入れるのも得策でしょう。離婚で時間がない場合や、相続人が遠方に住んでいる場合でも、不動産会社に手配を任せればスムーズに進むケースが多いです。
•換気と照明で明るさを確保
部屋全体が暗く、空気がこもっていると、どんなにリフォームや掃除をしていても「ジメジメしている」「清潔じゃない」という印象を与えてしまいます。
内覧前には窓を開けて換気をしっかり行い、照明は全て点灯しておくことが鉄則。夕方や夜間の内覧が入りそうなら、あらかじめ電球を明るめのLEDに替えておくなど、小さな工夫で空間イメージが大きく変わります。
住み替えローンやリースバックなどで家をまだ使っている状態でも、照明やカーテンレールの調整だけで明るさをアップできるので、必要に応じて不動産会社と相談してみてください。
•匂い対策とペット問題
生ゴミやトイレのアンモニア臭、台所下にこもる排水臭などは、買主が最も敏感に感じるポイントのひとつです。
とくに築古物件では配管からの臭いがしやすいため、パイプクリーナーや消臭スプレーを活用すると良いでしょう。ペットがいる家庭なら、内覧当日はケージに入れるか、ペット一時預かりサービスを利用して、室内の毛や匂いを抑えるのも一案です。
ペット好きの買主が「犬や猫と暮らしたい」と思っているケースもありますが、ペット臭が強いと印象ダウンにつながりやすいので、事前の消臭剤使用やエアコンのフィルター掃除なども忘れずに実施しましょう。
上記の対策を行うだけでも、「この家はしっかり管理されている」と買主にアピールでき、結果的に早期売却や好条件での成約につながる可能性が高まります。
大掛かりなリフォームをしなくても、最低限の清掃や匂い対策を徹底するだけで印象は大きく変わるのが内覧の特徴です。住み替えローンで資金を確保してリフォームも検討するのか、あるいはホームステージングだけで済ませるのかは物件の状態や予算次第ですが、まずは基本の清掃・整理整頓・換気・照明を揃えることが大切です。
そのうえで、ペットや匂いの問題を丁寧にケアすれば、内覧に来た買主に「ここに住んでみたい」と思わせる確率は格段に上がるでしょう。
成約率を高めるテクニック
内覧の基本（清掃・整理整頓・明るさ・匂い対策）を押さえたうえで、より成約率をアップさせるための追加テクニックとして挙げられるのが「家具のレイアウト」や「BGM・季節感の演出」です。
大掛かりなリフォームや高額な費用をかけなくても、ちょっとした工夫だけで内覧時の印象がガラリと変わる例は少なくありません。離婚や相続、リースバック、住み替えなど、さまざまな事情を抱える売主でも取り入れやすい方法なので、「最小限のコストで最大限の効果を狙いたい」という場合はぜひ参考にしてみてください。
家具のレイアウトと演出
BGMや季節感の取り入れ方
•家具レイアウトで生活イメージを具体化
空き家や整理済みの戸建てをそのまま見せると、どうしても「殺風景」な印象になりがちです。買主が部屋の広さを正確に把握しにくいのはもちろん、「ここにソファを置いて家族でくつろぐシーン」などが想像しづらいというデメリットがあります。
そこで活用されるのがホームステージングという演出手法。リビングやダイニングなど、特に目立つスペースにテーブルや椅子、ソファを配置するだけでも、「家族が食事する場面」「子どもがリビングで遊ぶ光景」など具体的な暮らしのイメージを抱きやすくなります。
•ポイント1：限られた予算なら重点スペースに絞る
すべての部屋をモデルルームのように整えるのは費用がかさむため、リビング・ダイニング・主寝室など主力空間に絞って演出するだけでも効果的。たとえば離婚や相続などで早く売りたい事情がある場合でも、「この部分だけは魅力的に見せる」戦略に集中すれば、成約までの時間を大幅に短縮できる可能性があります。
•ポイント2：通路の動線を確保する
家具を置きすぎて通路を狭くすると、内覧者が歩き回りにくく「窮屈な家かも」と感じがちです。あくまでも演出の目的は「実際の生活シーンをイメージさせる」ことなので、人が2人すれ違える程度の通路幅は確保しておきましょう。買主が大きな荷物を持って歩いても支障がないくらいのレイアウトだと好感度が上がります。
•BGMや季節感でおしゃれ感アップ
内覧時にさりげないBGMが流れていると、買主が室内に入った瞬間に「ここ、なんだか心地いい」と感じることがあります。特に、朝から内覧を何件もこなしている買主が多い休日などは、ほんの少しの違いが物件の印象を左右する要素になるのです。
•ポイント1：季節感を意識した選曲
夏は涼しげなピアノ曲や軽快なボサノヴァ、冬は温もりを感じるジャズやアコースティック系など、季節に合った曲を流すと「売主が細部まで気を配っている家」という演出ができます。
•ポイント2：過度な音量や派手な演出は避ける
大音量で好きなロックを流すなどは、かえって買主の好みと合わない可能性が高く、むしろ逆効果です。あくまで自然なBGMが理想であり、音量を抑えめにして、存在を感じすぎない程度にとどめるのがコツです。
•季節の花やインテリアを使う
BGMだけでなく、玄関先に季節の花を飾る、リビングのテーブルにちょっとした季節モチーフ（春なら桜の造花、秋なら紅葉をイメージした小物など）を置くと、一気に室内の雰囲気が華やかになります。
ペットがいる場合や小さなお子さんがいる場合は、誤食や散らかりリスクを考慮しつつ、安全に取り入れられる小物を選ぶと良いでしょう。
このように、家具のレイアウトやBGM・季節感の活用など、一見小さな工夫であっても、買主の五感にアプローチして成約率を高める効果が期待できます。
リースバックや住み替えローンでまだ居住中の物件でも、テーブルクロスや観葉植物、音楽などの演出で「生活を楽しむ空間」を強調できるでしょう。
費用面も大きなリフォームに比べれば圧倒的に抑えられるため、離婚・相続などで予算や時間が限られているケースでも採用しやすいのが魅力。「少しの手間で大きく印象を変える」が内覧演出の醍醐味なので、不動産会社と相談しながら、自分の物件に合った演出アイデアを取り入れてみてください。
競合比較：特徴と強み
ここからは、「住み替えローン」「リースバック」「離婚・相続」「スピード査定」「仲介」「買取」など、多彩なニーズに対応できる不動産会社をピックアップし、内覧対策やサービス内容の違いを簡単に紹介していきます。
いずれの会社も「内覧サポート」「ハウスクリーニング手配」「リフォーム・ステージング提案」などに力を入れており、売主がどこまで任せたいかによって最適な選択が異なるのがポイントです。
物件の立地や築年数、家族の事情（離婚、相続、住み替えなど）を考慮しながら、どのように競合他社と比較していけばいいかを、以下で掘り下げてみましょう。
カチタス
引用元：カチタスHP
スピード査定＆現状買取で、内覧対応の負担減
•買取再販のメリット
カチタスは全国展開している中古住宅買取再販の大手で、「荷物が残っていても査定OK」「築古や老朽化が進んだ家でも現状買取可能」など、売主目線で魅力的なサービスを提供しています。離婚や相続で「とにかく短期間で処分したい」「内覧準備が面倒」というケースでは、リフォームやホームステージングを同社が行うため、売主が大きな手間をかけなくても早期に売却できることが多いです。
•内覧対策のサポート度合い
カチタスの場合、「仲介を経ずにダイレクト買取してもらう」なら、内覧対応を行う必要自体がほぼありません。もし仲介を選びたいときでも、希望に応じてハウスクリーニングやリフォームの提案を行ってくれるなど、多角的なアプローチが可能です。「築古だけど少しでも高く売りたい」というときは、あえて現状買取せず、部分的に手直しをしたうえで仲介売却するパターンも視野に入れておくと良いでしょう。
| 会社名 | 株式会社カチタス 函館店 |
| 所在地 | 〒041-0804 北海道函館市赤川町385-14 |
| 電話番号 | 0138-34-6855 |
| 設立 | ー |
| 対応可能エリア | 函館市、北斗市、七飯町、道南エリア |
| 公式サイトURL | https://home.katitas.jp/shop_info/6 |
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