不動産を売却すると、多くの方が気になるのが「譲渡所得税」と「確定申告」です。
とくに住み替えローンやリースバック、離婚・相続などで売却を急ぎたい場合でも、税金や書類手続きをおろそかにすると、後々追加納税やペナルティが発生しかねません。
そこで本記事では、不動産売却時の譲渡所得税の計算方法から、確定申告の手順、必要書類の整え方までを分かりやすく解説します。
短期・長期の区分や特例制度の有無は、売却価格や所有期間、物件の使い道によって大きく変わり、「どのくらい税金がかかるのか」を正しく把握することは非常に重要です。
また、本記事後半では、仲介・買取・リースバックなど多彩なサービスを提供する複数の不動産会社を比較し、各社の特徴（住み替えローン対応やスピード査定、離婚・相続案件の専門サポートなど）を整理します。
確定申告に関する疑問はもちろん、どの会社に依頼すれば最適なサポートが得られるのか
ぜひ参考にしてみてください。
譲渡所得税の基本
不動産を売却した際に生じる利益（譲渡所得）には「譲渡所得税」が課されます。これは所得税・住民税・復興特別所得税の3つで構成され、不動産売却における大きなコストのひとつです。
たとえば離婚での財産分与や相続で不動産を取得した場合は、当時の取得費や名義変更があいまいになりがちで、正確な計算に苦労することが多いので十分に注意してください。
また、短期譲渡か長期譲渡かで税率が変わる点も見逃せません。売却価格が大きいほど税額も高額になるため、「あらかじめどのくらいの税金がかかるか」を知っておくことが、資金計画や今後の生活設計において非常に重要です。
とくに住み替えローンやリースバック、離婚・相続などで急ぎ売却したい事情がある方ほど、焦って成約してしまい後から大きな税金に驚く…というトラブルを避けるためにも、譲渡所得税の基本をしっかり押さえておきましょう。
所得計算式（譲渡収入 – 取得費 – 譲渡費用）
譲渡所得とは、「売却額（譲渡収入）から取得費と譲渡費用を差し引いた金額」で算出されます。以下の式が基本形です。
譲渡所得 ＝ 譲渡収入（売却額） – 取得費 – 譲渡費用
譲渡収入（売却額）
•純粋な売却代金
実際に物件を売却して受け取る代金が譲渡収入となります。仲介手数料やリフォーム費用を上乗せできるわけではなく、買主が支払った金額がそのまま売主の譲渡収入です。
•値下げ交渉の影響
離婚や相続で「すぐにでも現金化したい」場合、買主から値下げ交渉を受けて安値で売却してしまうと、結果的に譲渡所得が少なくなり、譲渡所得税の計算も変動します。
スピード査定や仲介・買取など複数のオプションを比較し、「最終的にいくら手元に残るか」を見極めることが大切です。
取得費
•購入時の費用全般
過去に物件を購入した際の購入代金・仲介手数料・不動産取得税・登記費用・リフォーム費などが取得費に含まれます。
相続の場合は被相続人が取得時に支払った金額を引き継ぐ形ですが、書類が見つからない場合は概算取得費（売却価格の5%）で計算することがあります。
•住み替えローンや増改築の注意点
住み替えローンで購入した物件の増改築分があれば、その増改築にかかる領収書も取得費に加算できる場合があります。
書類を紛失しがちな離婚・相続案件ほど、不動産会社や税理士のサポートを受けつつ整理するのがスムーズでしょう。
譲渡費用
•売却活動のための支出
仲介手数料、印紙税、登記費用、測量費、解体費など「売却のために支払った費用」が該当します。
財産分与を伴う離婚で名義変更をした際の法務手数料なども、場合によっては譲渡費用に含められる可能性があります。
•領収書を忘れず保管
譲渡費用として認められるには、領収書や契約書などのエビデンスが必要です。
特にスピード査定を依頼して解体費が発生したり、リフォーム費をかけて高値売却を狙う場合は、領収書をなくさないようにしましょう。
長期・短期の区分と税率
不動産を「いつ買ったか（どれだけ長く所有しているか）」によって、譲渡所得にかかる税率が大きく変わります。
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えると長期譲渡所得扱いとなり、短期譲渡所得よりも有利な税率が適用されるのが一般的です。
•短期譲渡所得（所有期間5年以下）
おおむね39％前後の税率になることが多く、内訳は所得税30％、住民税9％、復興特別所得税などを含みます。たとえば、離婚直後に早期売却したい場合でも、「購入後まだ数年しか経っていない」ならこの高い税率がかかるため、タイミングを再考する余地があるかもしれません。
•長期譲渡所得（所有期間5年超）
税率は約20％前後となり、短期より大幅に低いです。
たとえば相続で古い実家を得た場合、所有期間の計算が被相続人の取得時点から通算できるケースが多いため、意外と長期譲渡所得に区分されることがあります。
所有期間による戦略
「あと数カ月待てば5年を超える」という状況なら、税金を大幅に節約できる可能性があります。
一方、離婚や住み替えローンなどで一刻も早く売却しなければならないなら、多少税率が高くても売るべきかといった選択を迫られます。
どちらがベストかは物件の市場動向や家族の事情に左右されるため、不動産会社や税理士と相談のうえ決定することが大切です。
確定申告の手順と注意点
譲渡所得が生じた不動産売却では、翌年2月16日から3月15日までの期間に確定申告を行うのが原則です。
とりわけ離婚や相続で書類が散逸している場合や、住み替えローン・リースバックなど多様な事情を抱えている場合は、「どの書類が必要なのか」「譲渡費用に含められる支出はどれか」など複雑になりがちです。
ここで挙げるポイントを踏まえておけば、申告期限ギリギリになって慌てるリスクを大幅に減らせるでしょう。
とくに領収書や印鑑証明、マイナンバーカードなどは、売却手続きと並行して早めに準備しておくとスムーズです。
必要書類（登記簿謄本、領収書など）
登記簿謄本（登記事項証明書）と名義変更
•名義の確認と地番・構造チェック
売却する不動産が本当に自分（または共有者）名義になっているか、登記情報が最新になっているかを確認するため、「登記簿謄本」が必須です。
離婚で共有名義を解消した直後や、相続登記が済んでいないケースでは、早急に法務局で名義変更を行わないと申告時に混乱しやすいので要注意です。
•相続や離婚時の書類不備に注意
複数の相続人や元配偶者が関与する場合、それぞれの印鑑証明や同意書が必要になることも。
「名義が旧姓のまま」「印鑑証明が期限切れ」など、細かな不備が申告期限を超過させる原因となりがちです。
仲介手数料やリフォーム費用などの領収書
•譲渡費用に該当するかの判断がカギ
譲渡所得の計算で差し引ける費用（譲渡費用）には、売却のために実際に支出したもの—たとえば仲介手数料、測量費、解体費、印紙税など—が該当します。
領収書や契約書がないと認められにくいので、スピード査定や内覧対策に伴って支出した金額も含め、しっかり証拠を残しておきましょう。
•住み替えや離婚案件の書類整理
住み替えローンで追加改装を行った際の費用や、離婚で名義移転にかかった法務手数料など、一見譲渡費用かどうか分かりにくい支出もあります。
「これは差し引きできるのか？」と疑問に思ったら、不動産会社や税理士に早めに相談して下さい。
マイナンバーカード（身分証）と印鑑
•3カ月以内の印鑑証明が基本
不動産の売買契約書に押印する際、印鑑証明書（有効期限3カ月以内）が必要です。さらに確定申告時にも身分証明書としてマイナンバーカードや運転免許証が役立ちます。
離婚や相続で名前が変わった、住所が変わったといった場合は、役所での変更手続きが済んでいるかチェックしましょう。
e-Taxを使う場合の注意点
電子証明書やICカードリーダーの準備
•オンライン申告の初期設定が意外と手間
e-Tax（国税電子申告・納税システム）で申告する場合、マイナンバーカードを読み取るためのICカードリーダーが必要です。
最近はスマートフォン連携アプリで読み取りもできるようになりましたが、アプリのインストールや動作確認に時間を要することがあります。
「離婚での財産分与」や「相続で時間がない」といったケースでは、余裕を見て準備しておくのがおすすめです。
電子保存と紙書類の扱い
•書類不備を防ぐには紙原本をしっかり整理
e-Taxでは一部書類を電子保存できる場合がありますが、要件に合わないと紙の原本を提出・郵送しなければならないケースもあります。
「途中で電子データ化しようとしたら手続きが煩雑だった」などで期限を逃すリスクを避けたいなら、紙書類を細かく分けて保管し、リスト化しておくと確実です。
提出時の不備チェック
•書類の枚数が多いとチェック漏れが起きがち
譲渡所得が絡む確定申告は、登記関連や領収書など添付書類が多いため、不備があると再提出を求められる場合があります。
万一間に合わないと延滞税や加算税のリスクも発生。住み替えローンやリースバックなどで駆け込み売却になりがちな方ほど、事前に税理士や不動産会社にサポートしてもらうことで負担を減らせるでしょう。
競合比較：特色ある不動産会社のサービス
不動産会社を選ぶ際は、「税金や確定申告のサポートも含め、どこまで相談できるか」をチェックするのがポイントです。
ここでは、住み替えローン・リースバック・離婚・相続・仲介・スピード査定など、さまざまなニーズに応じたサービスを提供する企業を5社ピックアップ。
各社の強みを簡単に比較しながら、確定申告や税務面でのサポートがどう活かせるかを見てみましょう。
カチタス
引用元：カチタスHP
譲渡所得の計算をシンプル化できる強み
•即金買取が中心：
カチタスは中古住宅の買取再販をメインに手がけており、契約までがスピーディー。譲渡所得が明確になりやすいため、申告時の煩雑さを軽減できる点が売主にとってメリット。
•リフォーム費不要：
カチタス側がリフォームして再販するため、売主が追加投資をしなくても売却できる。
「売却益がいくらになるか」を早めに把握しやすく、確定申告の試算がしやすいという特徴がある。
