不動産を売却する際にローン残債が残っていると、「完済できない場合はどうしたらいいのか？」という疑問を抱える方が少なくありません。
特に住み替えローンやリースバック、離婚・相続などの複雑な背景がある場合、早期に現金化したい気持ちと、ローン完済のハードルとが交錯して悩みが深まることも。
本記事では、オーバーローンの状態でも売却できる選択肢や、債権者との交渉方法、自己資金投入や任意売却などの具体的な対処法を解説します。
さらに、仲介・買取・リースバックなど多彩なサポートを展開している不動産会社を比較し、それぞれの強み（住み替えローン対応、離婚・相続案件への法務サポート、スピード査定など）についても触れていきます。
ローン残債があっても適切なプランを組み立てれば、売却成功と債務整理の両立が充分に可能です。
焦って判断して後悔する前に、本記事を参考に、最適な売却・返済計画を見つけてみてください。
残債がある場合の売却選択肢
ローン返済中の物件を売る際、まず確認したいのが「売却価格で完済できるかどうか」という点です。
もし売却額がローン残高を上回れば、決済時に一括完済→抵当権抹消という流れだけでスムーズに進みます。
しかし、オーバーローン（残債のほうが高い）になっていると、任意売却や住み替えローンなど別の手段を検討せざるを得ません。
離婚や相続で期限が迫っている場合、どの選択肢が最適かを誤ると大きな損失やトラブルを招きがちです。
ここでは、売却額で完済可能な場合とオーバーローンの場合に分けて、それぞれのメリット・手続き上の注意点を詳しく解説します。
売却価格で完済可能な場合
抵当権抹消の手続きと注意点
売却額がローン残債を上回る
たとえば残債2,000万円の物件が2,300万円で売れそうな場合、「売却額 – 残債 = 300万円の余剰」が見込まれるため、売主は決済と同時にローンを完済できます。
離婚や相続が絡んでいても、財産分与や相続人の同意が整えば抵当権抹消手続きを行うだけで問題なく引き渡しが可能です。
決済日と同時に抹消登録
決済（買主が残金を支払う日）当日に、金融機関へ売却代金の一部を充ててローン完済し、同時に抵当権抹消のための書類（抵当権抹消証書など）を受け取るのが一般的な流れです。
法務局への抹消登録には司法書士が立ち会うケースが多いため、事前にスケジュールを確認しておきましょう。
離婚・相続による名義変更
共有名義を解消したばかりのケースでは、名義変更が登記上反映されているかを再確認してください。
もし登記情報が旧名義のままだと、「誰が売主なのか」をめぐり買主から疑念を持たれ、契約がスムーズに進まないリスクがあります。
譲渡所得への影響
売却益が出るなら譲渡所得税に注意
売却額で完済できる＝譲渡所得（利益）が生じる可能性が高いということ。離婚や相続で手元資金を確保できても、「短期・長期の所有区分」「特例（3,000万円控除など）を使えるか」によって税額が大きく変わるため、必ず確定申告を忘れないようにしましょう。
追加の選択肢：リースバック・住み替えローン
ローンが完済可能なら、リースバックでそのまま家に住み続けることも可能です。また、売却益を使って住み替えローンの頭金に回すなど、資金計画の幅が広がります。
スピード査定などを活用して早期に売却見通しが立つと、離婚・相続などでバタバタしている人でも落ち着いて次の一手を選びやすいでしょう。
オーバーローンの場合：任意売却や住み替えローン
ローン残債が売却額を上回るオーバーローンだと、通常の売却では完済できないため、抵当権を外せません。
競売に進む前に取れる主な対策として、「任意売却」や「住み替えローン」といった方法があります。
完済できないときの対策
任意売却
競売よりも高値で売却できる可能性があるため、残債負担を小さくできるメリットが期待されます。
金融機関や保証会社の同意を得る必要があり、手続きがやや複雑ですが、離婚や相続で早急に現金化したい場合でも競売より柔軟に交渉しやすいとされています。
任意売却を扱う不動産会社は、保証会社との交渉ノウハウを持っているため、「離婚でローン契約者と連帯保証人が別々」といった難しい状況でも解決策を提案してくれるでしょう。
住み替えローン
売却後にローンが残ったまま新居購入を目指す際、住み替えローンが選択肢になります。例として、残債500万円＋新居2,000万円＝2,500万円を一括借入するイメージです。
「離婚でローンを一人で抱えたくない」「相続物件を売って新たに買い替えたい」など、状況によってはこの手法で時間的・金銭的負担を分散できるものの、審査は通常の住宅ローンより厳しくなることもあり、早めの相談が必要です。
金融機関や保証会社との調整
抵当権が外せない理由をクリアにする
オーバーローン状態では、債権者（金融機関）が設定している抵当権を外すために、必ず同意が必要です。
「保証会社がすでに代位弁済している」といった場合は、保証会社との交渉がメインになる可能性があります。
残債の返済計画
任意売却後もすべてのローンが消えるわけではなく、売却額でカバーできなかった残額を分割返済する必要があるケースがほとんど。
離婚の場合、「どちらが残債をどれだけ負担するのか」を財産分与協議書に明記しておかないと、後々返済責任を巡ってトラブルになる可能性が高いです。
相続でも複数の相続人がいると、誰がどれだけ費用を負担するか紛糾しがちなため、専門家の助言を受けながら協議を進めましょう。
ローン残債と税務・手続きの注意点
ローン残債がある状態で不動産を売却する際は、「売却代金でローンを完済できるか否か」だけでなく、同時に「譲渡所得税の計算」「確定申告の準備」などを並行して進める必要があります。
離婚や相続の最中で、書類がどこにあるか分からない・名義変更が中途半端といった状況だと、申告に必要な領収書や証明書を集められないまま期限が迫り、延滞税や追徴課税を課される恐れも。
精神的にも書類管理にも大きな負担がかかるため、早めに不動産会社や税理士と連携し、どの手続きがいつ必要なのかを明確にしておくことが重要です。ここでは、ローン完済可否に関わる税金面・法務面の主要な注意点を整理し、特に譲渡所得税や名義変更などでトラブルを防ぐポイントを解説します。
譲渡所得税や確定申告のポイント
短期・長期の区分で大きく税額が変動
所有期間5年以下は短期譲渡所得
不動産を売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合、短期譲渡所得として約39％前後（所得税30％＋住民税9％＋復興特別所得税等）の高い税率が適用されることが多いです。
離婚直後に家を売ってローンを清算したい、相続税の納付期限が迫っているなど「急ぎで売却したい」事情があるときでも、この税率が大きな負担になるケースがあります。
所有期間5年超なら長期譲渡所得
所有期間が5年を超えていれば、税率は約20％前後（所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税等）に抑えられます。
たとえば「もう数カ月待てば5年を超える」というタイミングなら、大幅に税負担を減らせる可能性があるため、売主は「売り急ぐか、待って税率を下げるか」の判断が重要になるでしょう。
取得費・譲渡費用を正確に計算
領収書がないと概算取得費に…
物件を購入した際の代金や仲介手数料、登記関連費用、リフォーム費などが取得費となりますが、離婚や相続で「当時の契約書を失くしてしまった」という場合、概算取得費（売却額の5％）で計算されてしまいやすいです。
その結果、譲渡所得が多く見積もられ、納める税金が想定以上に増えてしまうリスクがあります。
譲渡費用に含められる支出も確認
売却活動で支払った費用（仲介手数料、測量費、解体費、印紙税など）は譲渡費用に含まれる可能性があるため、きちんと領収書を保管しましょう。
たとえば離婚時の共有名義解消や相続時の名義変更にかかった法務手数料など、見落としやすい支出も節税に役立つ場合があります。
離婚・相続時の名義変更と法務手数料
共有名義の売却で全員の合意が必須
名義人全員の印鑑証明などが必要
離婚や相続で所有者が複数いる場合、全員の同意がない限り売却は成立しません。特にローン残債を完済していない場合は、金融機関にも承諾を得る必要があり、さらに親族間でのトラブルも起こりやすいです。
買主にとっては「名義がしっかりクリアになった物件」しか安心して購入できないため、早めに遺産分割協議書や財産分与協議書を整備しておきましょう。
住み替えやリースバック検討時も書類整備を
離婚後もその家に住み続けるリースバックや、相続物件を手放して新居を買う住み替えローンなど、様々なプランが存在しますが、いずれにせよ「共有者全員の意見が一致しているか」「法的書類が整っているか」をクリアしないと交渉が進まないのが現実です。
法務手数料・印紙税の扱い
譲渡費用に計上できる可能性
離婚・相続関連で名義変更をする際の司法書士費用や、売買契約で貼る印紙代などは、譲渡費用として扱える場合があります。
ただし、「どこまでが譲渡費用に当たるか」はケースバイケースで、明確なエビデンス（領収書や契約書）が必要。
スケジュール管理と不備防止
不動産の売却が完了しても、確定申告に必要な書類が揃っていないとトラブルになる可能性が高いです。
相続時の戸籍謄本、離婚時の財産分与協議書など、不動産会社や税理士に早めにチェックしてもらうことで、「申告期限間近になって追加書類が必要になる」といったリスクを減らせます。
返済計画の組み立て方
ローン残債がありながら売却を検討する際、単に「いくらで売れるか」だけでなく「どう返済するか」「債権者の承諾は得られるか」を総合的にプランニングすることが大切です。
離婚・相続などで書類が複雑になりがちな場合は、不動産会社や税理士、弁護士との連携がスムーズさを左右します。
特にオーバーローンの場合、自己資金投入や任意売却など複数の対処法が考えられるため、どれを選ぶかで手続きの進め方や期間が異なります。
債権者との相談と承諾
金融機関や保証会社への事前相談
「残債を完済できないかもしれない」場合は早めに連絡
延滞状態が長引くと保証会社が代位弁済を行い、競売手続きに進む可能性が高まります。
競売だと市場価格の7割以下で落札されることが多く、売主の負担が増大しやすいです。
「オーバーローン状態だけど売りたい」場合は、任意売却の可能性を含め金融機関に早めに相談するのが得策です。
書類準備と意向確認
住み替えローンを利用する場合や、離婚による名義変更が必要なケースでは、事前に「残ローンをどう取り扱うか」「誰がローンを引き継ぐか」を明確にする必要があります。
金融機関も納得できる返済プランを提示できれば、スムーズに承諾を得られるでしょう。
代位弁済と競売の回避策
任意売却の同意
すでにローンを滞納していると、保証会社が代位弁済して債権を回収する準備を進める場合がありますが、そこで「任意売却による返済計画」を示せば競売を回避できる可能性があります。
離婚や相続で時間がない場合も、任意売却の実績を持つ不動産会社を選べば交渉がスムーズになりやすいです。
短期資金化にこだわりすぎない
急いで売却したいが、安値で売り急いで残債が多く残る…という悪循環を避けるため、多少時間がかかっても「最良の交渉策」を探ることが大切です。
法務・税務面もしっかり検討してから動きましょう。
自己資金投入か、任意売却か
自己資金で不足分をカバーする場合
完済後に抵当権抹消→売却が最もスムーズ
手元資金があるなら、不足分を一括投入して完済してから売却するのがシンプルな方法です。
離婚・相続で貯蓄や保険金などがある程度ある場合は、「多少の出費で競売リスクを回避できる」というメリットがあります。
将来の資金計画も考慮
ただし、自己資金を投入してしまうと、将来の新居購入や生活費が不足するかもしれません。
住み替えローンやリースバックなど他の選択肢を比較して、本当に自己資金を使うべきかを見極める必要があります。
任意売却の流れとメリット
金融機関・保証会社の同意がカギ
オーバーローン状態で売る場合、「任意売却」が選択肢に上がりますが、これはあくまで債権者の同意が必要。
離婚・相続の案件でも、利害関係者（元配偶者や共有名義人）が多いほど、書類調整や協議が複雑になるため、不動産会社のサポートが不可欠です。
競売より高く売れる可能性
任意売却は競売よりも「通常の仲介」と同様に市場で売り出せるため、買主の数が増え、結果的に高値で売れる確率が高いと言われています。
離婚して別々の生活を始める場合や、相続税の納付期限が迫っている場合など、競売だけは避けたいと思うケースでよく利用される方法です。
競合比較：各社の特徴と売却サポート
ここでは、「住み替えローン」「リースバック」「離婚・相続」「仲介」「買取」「スピード査定」など多彩なニーズに対応する不動産会社を5社選出し、それぞれの強みを比較します。
ローン残債がある物件でも柔軟に対応してくれる企業は増えており、「任意売却の実績が豊富」「法務・税務の専門家と連携が強い」「住み替えローンに精通している」など特色はさまざま。
自分の状況に合った会社を見つければ、早期売却とローン整理を同時に進めやすくなるでしょう。
カチタス
引用元：カチタスHP
オーバーローンでも相談しやすい買取方式
即時買取が強み
カチタスは中古住宅の即金買取をメインに展開しているため、「時間がないから早く売りたい」離婚・相続案件にも向いています。
もし売却額で残債を完済できるなら、最短1〜2カ月で契約完了するケースも。
リフォーム不要で負担軽減
売主が大掛かりなリフォームをする必要がなく、カチタス側が独自のリフォームを行って再販する仕組み。
オーバーローン状態でも、不足が少額なら自己資金でカバーできるかもしれません。「とにかくすぐに現金化しないと競売にかけられそう」など、追い詰められた状況でも重宝されています。
| 会社名 | 株式会社カチタス 函館店 |
| 所在地 | 〒041-0804 北海道函館市赤川町385-14 |
| 電話番号 | 0138-34-6855 |
| 設立 | ー |
| 対応可能エリア | 函館市、北斗市、七飯町、道南エリア |
| 公式サイトURL | https://home.katitas.jp/shop_info/6 |
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