不動産を売ろうと考えている方にとって、「境界確定」は見落としがちなポイントかもしれません。
しかし、隣地との境界が不明確なまま売却に踏み切ると、「後から隣地オーナーとのトラブルが発生した」「買主に不信感を抱かれ、値下げ交渉を強く迫られた」など、思わぬリスクに直面する可能性があります。
とくに離婚や相続、リースバック、住み替えローンなど事情が複雑な状況下では、境界確定が後回しになりがちです。
さらに、複数の相続人や共有名義人の同意を得る必要がある場合は、書類や手続きが煩雑になりやすいでしょう。
そこで本記事では、不動産売却において境界確定がなぜ重要なのか、「境界杭・測量図はどう扱うのか」「契約不適合責任のリスク」「売却後の紛争事例」などを具体的に解説します。
加えて、住み替えやリースバック、離婚・相続、スピード査定など多彩なニーズに対応する不動産会社を比較し、各社がどのようなサポートを提供しているかを紹介します。
境界問題は地味に見えて、後から大きなトラブルにつながる要素でもあります。しっかりとした知識と準備をもって臨めば、安心して次のステップに進めるはずです。
ぜひ最後までご覧いただき、納得のいく不動産売却を実現してください。
目次
境界確定とは何か
境界確定とは、「土地と隣地との境界線を明確に定め、書類や杭などで可視化する作業」を指します。
古くからの土地だと境界線が曖昧になっていたり、昔は口頭合意で済ませていた箇所が判然としないケースがあります。
売却時には、買主が「実際にどこまでが自分の所有地なのか」を正確に知りたいもの。
ここを曖昧にしていると、契約後に「境界杭がなかった」「面積が想定より狭かった」といったトラブルが発生しかねません。
境界杭・測量図の重要性
境界杭が示すもの
境界杭は、実際の土地の境界地点を物理的に示すマーカーです。
これが移動していたり、そもそも設置されていないと、「どこからどこまでが自分の土地？」という問題が明確に回答できません。
建物の建て替えや外構工事、リフォームなどを検討する買主にとっては、境界杭がはっきりしているほど安心感が高まり、「値下げ交渉を押さえられる」メリットも。
測量図の種類
公簿面積（登記情報）と実測面積が異なることは珍しくありません。
隣地との境界がずれていると、実際に測量した結果「1坪以上差があった」という例もしばしば。
公簿面積だけを信じて契約した後で発覚すると、「契約不適合責任を追及される」恐れもあるため、最新の測量図を用意するのが理想です。
お互いの立ち合い手順
隣地所有者と測量士の同席
境界確定の場では、測量士（あるいは土地家屋調査士）が現地で測量を行い、隣地所有者と立ち合いながら「この杭をここに置く」「ここの境界線を合意する」といった確認をします。
離婚・相続などで複数人が共有名義の場合も、全員の署名捺印が必要になる場合があり、調整に時間を要することが多いです。
立ち合い日程を組む際は、隣地の都合や測量士のスケジュールを調整しないといけません。
「測量士の見積りを取るのに1〜2週間」「隣地所有者に連絡して合意形成するのに数週間」という具合に、予想以上に時間がかかるのが普通です。
合意書の作成と署名捺印
境界確定後は、隣地所有者同士で合意書（立会確認書）を作成し、「ここが境界線である」と双方が明記したうえで署名捺印します。
これがないと後から「そんな場所に同意していない」と主張される恐れが否定できません。
離婚や相続で名義人が多数いる場合、一人でも協力的でない人がいると全体の進行が止まってしまうため、書類調整に強い会社に任せるとスムーズに運ぶケースが多いです。
境界未確定のまま売却するリスク
境界を確定せずに不動産を売りに出すのは「時間をかけたくない」「隣地所有者と会いたくない」など様々な事情があるかもしれません。
しかし、境界未確定で契約を結ぶと、買主にとってリスクが大きいため値下げ要求が発生したり、契約不適合責任を問われたりする可能性があります。
契約不適合責任の可能性
契約不適合責任とは
2020年の民法改正で導入された概念で、以前の「瑕疵担保責任」に代わるもの。
物件が契約内容に適合しない場合（面積が不足していた、境界トラブルで使用できない部分があった等）、買主から「契約解除」「損害賠償」「修補請求」などを求められるリスクがあります。
境界が不明確だと、買主が後から「思っていたより土地が狭い」「隣地から越境されている」と感じ、契約不適合責任を追及することもあります。
離婚・相続などで売主がバタバタしていると書類が不備になりがちで、認識不足によるトラブルに繋がりやすいです。
売却後の手間や費用が増大
•仮に買主が土地の測量を行った結果、「面積が大幅に違う」「隣地との境界杭がなかった」となれば、追加の測量や境界確定手続きが必要になり、売主が費用を負担しなければならない場合があります。
契約成立後にこの作業を強いられるのは精神的にも経済的にも大きな負担です。
売却後の紛争例
隣との境界杭が2メートルずれていた例
離婚案件で、共同名義の実家を売却。
しかし境界を確認せずに取引を急いだ結果、後に買主から「隣地との間に大きな食い違いがある」と指摘され、買主がリフォームを開始できなくなる事態に。
売主は再度隣地所有者と立ち合い測量を行い、解決までに半年以上かかった上に追加費用も負担することになった例。
相続人の同意が得られないまま契約を進めた例
相続で子ども3人が共有名義になっていたが、実家が古い地図しかなく境界杭がなかった。
1人が勝手に売却を進めた結果、契約直前に別の相続人が反対し、買主が不信感を抱いて破談。
結局測量に数カ月かかり、「急ぎで売りたい」ニーズが叶わなかったという例。
競合比較：各社の特徴と強み
ここでは、境界確定の重要性やトラブル対応を含め、「住み替えローン」「リースバック」「離婚・相続」「仲介」「買取」「スピード査定」など幅広い要望に対応できる不動産会社を5社ピックアップします。
各社とも境界問題に対する姿勢やサポート体制が異なるため、自分の物件・事情に合った企業を選ぶヒントにしてください。
カチタス
引用元：カチタスHP
境界未確定でも「現状買取OK」の柔軟対応
カチタスは中古住宅の買取再販で多くの実績を誇る企業です。もし境界確定に時間をかけたくない場合、「境界確定前の状態で現状買取」の相談に乗ってくれることもあります。
ただし、その分価格に影響が出る可能性はあるので、詳しくは担当者と要相談。
離婚・相続で急ぎの売却が必要な場合、カチタスのスピード査定と即時買取は大きなメリット。
境界確定やリフォームなどの手間を負わずに契約を進めやすい点が好評です。
内覧不要で売却できる利点
通常の仲介だと境界不明の物件は買主が不安を感じ、売却が長引く傾向があります。
カチタスなら「広告に出す前に直接買い取る」手法なので、境界問題で買主が躊躇するステップを飛ばしやすいです。
ただし、最終的にはカチタス側で境界確定をする必要があり、費用が売却価格に反映される場合も。
