投資用不動産を売却する際、「なるべく早く売り抜きたいけれど、家賃収入や入居者との契約が絡んでいて面倒そう……」と悩んでいませんか。
賃貸管理がセットになっている投資物件は、買主へのメリットも大きい反面、家賃の引継ぎや既存入居者対応など注意すべきポイントも多数あります。
そこで本記事では、函館市をはじめ道南エリアで不動産売買・賃貸管理の両面から投資物件をサポートしてくれる頼れる3社を詳しくご紹介。
リースバックやスピード査定といった売主向けの多彩なオプションから、サブリース対応など、各社ならではの強みを比較します。
複雑な事情（相続・離婚・残債処理など）を抱えていても、専門家と連携した法務・税務サポートを受けられる不動産会社なら安心です。大切な投資物件を少しでも高値かつスムーズに売却したい方は、ぜひ最後までお読みください。
投資用不動産売却の注意点
投資用不動産を売却する際は、居住用物件の売却とは異なる複雑な手続きを踏む必要があります。
家賃収入の引き継ぎや入居者対応、管理会社・金融機関との連携など、オーナーとして把握すべき項目が多いのが特徴です。
特に「オーナーチェンジ」方式で賃貸借契約をそのまま継続する場合、買主が「即時に家賃収入を得られるメリット」をどれだけ魅力的に感じるかで売却価格やスピードが大きく変わるでしょう。
また、離婚・相続など時間的余裕がないシーンでは、こうした要素を整理しないまま売却活動を始めると値下げ交渉や契約トラブルを引き起こすリスクが高まります。
以下では、投資用不動産ならではの売主が気をつけたいポイントを詳しく解説し、高値売却とスムーズな手続きを両立するためのヒントを紹介します。
家賃収入がある場合の引き継ぎや入居者対応
家賃収入と契約内容の明確化
投資用物件に入居者がいる場合、売却後の家賃収入は新オーナーの収益となります。
これは「オーナーチェンジ物件」の大きな強みですが、敷金・礼金・保証金など預かり金の処理が曖昧だと、後々「敷金がどこに消えたのか分からない」「売主と買主のどちらが返還責任を負うのか」などのトラブルに発展しかねません。
•敷金の返還責任
一般的には買主が引き継ぐケースが多いですが、契約書や覚書を交わしていないと混乱が生じがちです。
売却時点で敷金・礼金の金額と返還ルールを明確にし、売主と買主双方が納得したうえで書面化しておくことが重要です。
•礼金・保証金の取り扱い
礼金は返還義務がない場合が多い一方、保証金は退去時精算で一部返金するケースも見られます。こうした細かい処理を怠ると、売主・買主・入居者三者の間でトラブルが起こりやすいので要注意です。
入居者の不安を解消するコミュニケーション
離婚や相続の事情で売主が忙しく、入居者への情報共有が後手に回ると、入居者が「急にオーナーが変わるなんて」「家賃が上がるのでは」と不安になりがちです。
退去やクレームが増えると、家賃収入が減り物件価値が下がる恐れがあるため、管理会社と連携しながら入居者に早めに説明するのがおすすめです。
•契約条件や家賃据え置きの明確化
「家賃は当面据え置き」「管理会社は変わらない」といった安定要素を示すと、入居者が安心して物件価値を下げずに済む可能性が高まります。
•契約更新時期・リフォーム予定
新オーナーにリフォーム意欲がある場合、入居者にもメリットを伝える形でコミュニケーションを取ると好印象。「買主への魅力＝入居者へのメリット」という発想で対応すれば、空室や家賃滞納リスクを抑えた状態で売却活動を進められます。
管理会社や金融機関との関係
管理会社との連携
既に賃貸管理を外部委託しているなら、売却時に管理委託契約を「買主が継続するのか」「別の管理会社を使うのか」を決める必要があります。
•管理委託契約の更新時期や解約金
契約期間中に解約すると違約金が発生したり、敷金リストを引き継ぐタイミングが難しくなるなど課題が多いです。売却活動開始前に管理会社へ相談して、スムーズな引き継ぎ手順を合意形成しておくと時間ロスを防げます。
•書類や管理リストの整備
入居者名簿や家賃回収実績、クレーム履歴など、買主が欲しがる情報を管理会社がどの程度持っているか確認しましょう。これをきちんと開示できれば、「管理体制が整っている物件」として買主に安心感を与えられ、値下げ交渉を回避しやすくなります。
金融機関とのやり取り
投資用物件に抵当権が設定されている場合、売却金でローン完済して抵当権抹消する流れが一般的。
しかし、離婚や相続で早期の現金化を優先する場合に 「売却価格＜ローン残債」の状況だと、金融機関との追加交渉や任意売却を選択肢に含める必要があります。
•保証会社の代位弁済に注意
延滞が続くと保証会社がローンを肩代わりしており、売却時にその保証会社との交渉が必要になるケースがあります。競売に移行する前に「任意売却サポートを得意とする不動産会社」へ相談し、短期売却と債務整理を並行して進める方がスムーズです。
•買主が投資用ローンを組む場合
買主が金融機関で投資用ローンを組む際、物件の収益性を証明できる資料（入居率、家賃履歴、修繕計画など）が整っているほど融資審査は通りやすく、結果として売主が想定する価格で取引を成立させやすいといえます。
ユーザー目線での注意点まとめ
1.敷金・礼金など預かり金の処理
曖昧にすると「敷金の返還責任はどっち？」などトラブルが起きやすい。売却時に金額と返還ルールを明確化する。
2.入居者への情報提供
「オーナー変更による条件変更はない」など、入居者の不安を減らす説明を早めに行う。管理会社の協力があると効率的。
3.管理会社との契約移行
曖昧にすると家賃回収やクレーム対応が混乱。売却前に管理会社へ相談し、解約・継続の手続きや書類の受け渡し計画を立てる。
4.金融機関との協議
ローン残債をどう完済するか、価格面や競売リスクを鑑みて早めに動く。担保評価が不足している場合は「任意売却」「買い取り保証」など対策が必要。
5.物件の収益性アピール
入居率や家賃推移を開示し、買主にとって安定した投資先であることを示す。空室対策やリフォーム提案があれば尚良し。
投資用不動産の場合、「家賃収入をどう評価するか」が買主の判断を左右する大きなポイントです。
離婚・相続・事業資金確保などで「今すぐ売りたい」事情を抱えている方こそ、トラブルにならない下準備と空室リスクを下げる工夫を徹底して、値下げ交渉を避けられる物件として売り出すのが得策。
複数の不動産会社へ査定を依頼し、それぞれが提供する「賃貸管理＋売却サポート」の組み合わせを比較検討することで、自分の物件に合った最適プランを見つけやすくなるでしょう。
特に、管理会社との契約内容や金融機関とのローン残債処理、入居者への対応などが一体となったサポートを提供できる会社なら、売主が余計な手間をかけずに短期売却を実現できる可能性が高まります。
賃貸管理と売却サポートが強い3社比較
投資用不動産を売却する際には、居住用物件の売却とは異なる複雑な段取りが求められます。
たとえば「家賃収入をどのように引き継ぐのか」「入居者との契約を買主へどう移行するのか」「サブリース契約やリースバックは可能か」など、収益面や管理面における不安を買主へしっかり解消できる体制づくりが欠かせません。
“すぐ家賃収入が得られる”のは投資家にとって魅力的ですが、逆に空室リスクや管理の不透明さを放置すると、値下げ交渉や売却期間の長期化につながりかねないのが現実です。
そこで頼りになるのが、賃貸管理と売却サポートを一体運用できる不動産会社です。
家賃保証やサブリースなど、投資家目線での「安定収益プラン」をアピールできると同時に、離婚・相続・事業資金確保などで「できるだけ早く現金化したい」売主側の要望もしっかり受け止めてくれます。
ここでは、函館市・道南エリアを中心に、多くのオーナーが信頼を寄せる3社をご紹介。
それぞれの売却と賃貸管理体制を深掘りし、どのような強みが売主にとってプラスになるのかを解説します。
仲介と買取を柔軟に使い分けたり、家賃収入を最大化して買主に高値でアピールするなど、多彩な方法があるので、比較検討しながら自分の物件に適したパートナーを見つけるのが得策です。
株式会社アイーナホーム
引用元：株式会社アイーナホーム HP
投資物件の早期売却×賃貸管理でスムーズな資金化をサポート
1.会社概要
株式会社アイーナホームは、函館市七重浜を拠点に不動産売買や賃貸管理、リフォーム提案など多面的なサービスを提供する総合不動産会社です。
特に投資用物件に関しては、家賃収入の維持と早期売却を同時に実現するノウハウが評価されており、遠方オーナーや複雑な相続案件を抱えるオーナーからの相談も数多く受けています。
2.強み
•専門スタッフによる賃貸管理と売却戦略の一体運用
物件を売りに出す前に、入居率や家賃査定を正確に行い、買主に「安定収益物件」としてアピールできる体制を整備。家賃滞納や入居者トラブルにも迅速に対応し、売却活動中のオーナー負担を最小限に抑えています。
•広範な広告＋フィナンシャルプランニング技能士のサポート
大手不動産ポータルサイトやSNSに加え、地域紙や提携企業を介した広告を展開し、多方面から買主候補を募集。さらに、資金計画の専門家が在籍しているため、ローン残債や相続税対策などの相談にもワンストップで応じられる点が強みです。
3.売主目線のポイント
•早期売却と家賃収入の両立
「家賃収入を得ながら、なるべく早く売却したい」というニーズに対し、スピード査定や買取保証を用意。入居者付きの物件も、買主が管理状態を確認しやすいよう丁寧なレポートを作成し、成約率向上に貢献します。
•離婚・相続案件へのきめ細かな対応
離婚や相続による共有名義物件でも、オーナー同士の合意形成をサポート。司法書士・税理士との連携により、煩雑な法務・税務手続きをスマートに進行できるため、売却までの期間を短縮しやすいのがメリットです。
| 会社名 | 株式会社アイーナホーム 函館店 |
| 所在地 | 〒041-0851 北海道函館市本通1-44-20 |
| 電話番号 | 011-376-5785 |
| 設立 | 2012年7月 |
| 対応可能エリア | 函館市、北斗市、七飯町 |
| 公式サイトURL | https://www.ainahome.co.jp/ |
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