投資用区分マンションを売却しようと考えている方の多くは、「なるべく早く買主を見つけたい」「ローン残債を処理したい」「家賃収入の引継ぎや入居者対応が不安」といった悩みを抱えていることでしょう。
特に函館・北斗エリアでは人口動向や賃貸需要を踏まえた戦略が欠かせず、一般の居住用物件よりも複雑なケースが多々あります。
そこで本記事では、投資用区分マンションの売却に実績を持ち、住み替えやリースバック、離婚・相続案件など多彩なニーズに柔軟に対応してくれる5社を厳選しました。
仲介からスピード査定まで広くカバーし、賃貸管理や共用部の情報開示など投資家向けの要素もきちんとアピールしてくれる会社を選べば、売却価格をできるだけ下げずに短期間での成約を狙いやすくなります。
各社の強みやサービスを比較し、ご自身の物件に最適なパートナーを見つけるヒントとしてぜひお役立てください。
区分マンション売却の着眼点
投資用区分マンションを売却するときは、「入居者からの家賃収入や空室リスク、管理状況がどの程度良好か」といった投資家目線での情報開示が非常に大切です。
通常の居住用物件とは異なり、投資家は「このマンションを購入してどのくらいの利回りが期待できるか」「共用部分の維持管理はきちんと行われているか」など、数字や実績を重視して判断します。
とくに函館・北斗エリアのように、移住者や地元住民だけでなく道外投資家の関心も集まる地域では、「地方ならではの賃貸需要」や「管理費・修繕積立金の水準」の説明が欠かせません。
さらに、離婚や相続が絡む場合は、財産分与や相続手続きの期限が迫っていることも多いため、法務・税務に強い不動産会社を選ぶことで書類の不備やトラブルを回避しやすくなります。
以下では、投資家が求める具体的な着眼点として「利回りや共用部管理」「賃貸需要の見込み」を深掘りし、売主がどのように準備すればよいかを解説します。
利回りや共用部管理の情報開示
投資用区分マンションを検討する買主（投資家）は、「表面利回り」「実質利回り」などの指標をもとに、投資リスクとリターンを比較します。
したがって、以下のような情報を整理しておくことが重要です。
1.家賃収入と稼働状況の詳細
•過去1年から2年程度の家賃収入の推移、入居率、家賃変動の記録をまとめると良いでしょう。
たとえば、1年前と比べて家賃を値上げまたは値下げした経緯や、入居者の退去理由なども記載しておくと投資家はリスクを把握しやすくなります。
•複数の部屋が空室の場合は、「いつから空室で、どのような理由か」（募集条件が合わない、周辺相場より家賃が高いなど）を示し、改善策を提示できると好印象です。
とくに離婚や住み替えなどで時間がない売主は、賃貸管理を得意とする不動産会社に任せることで「早期入居者確保の可能性」も買主へ説明しやすくなります。
2.管理費・修繕積立金・管理組合の実態
•投資家にとって、月々の管理費や修繕積立金は「利回りを左右する固定コスト」です。
管理費が極端に高い、あるいは修繕積立金が不足している場合は将来的に積立金の値上げリスクがあり、利回りが下がる懸念が生じるため、売却活動に影響が出ることもあります。
•一方で、管理組合がしっかり機能し、定期的に大規模修繕を計画・実施している物件は、「管理状況が良好で長く使える」と投資家に評価されやすいです。
その結果、買主が積極的に購入を考えやすくなり、売主としても値下げをせずに済む可能性が高まります。
3.修繕計画や管理組合の運営状況
•売却時には、「管理規約」「管理組合の議事録」「長期修繕計画書」などを提示できるように準備しておきましょう。
たとえば、近い将来に共用部の修繕工事が予定されている場合は、その費用負担と工事内容を明示する必要があります。
•議事録には修繕積立金の値上げ計画や特別徴収が行われるかどうかの情報が含まれる場合があるため、投資家はこうした情報を基に利回りを再計算します。
買主が戸惑うことなく情報を取得できれば、スムーズな交渉に繋がるでしょう。
4.リースバックや相続・離婚のケースでの利回り交渉
•売主側に離婚や相続など特別な事情がある場合は、「どの程度の資金をいつまでに用意したいか」が交渉ポイントになります。
投資家は物件の利回りとリスクを考慮しつつ、早期の決済が可能なら多少割高でも買うかもしれません。
•リースバックを検討しているなら、売主がそのまま賃貸人になる形で賃料を支払うわけですから、「家賃設定」や「賃貸契約期間」をどのように決めるかも利回りに影響します。
家賃設定が不適切だと空室リスクに近い懸念を投資家が抱くため、柔軟なプランニングが求められます。
賃貸需要の見込み
投資用区分マンションを買う投資家が気にするもう一つの大きな要素は「将来的な賃貸需要」です。
函館・北斗エリアならではの地域事情を把握し、需要の継続性やターゲット層を的確に伝えることで、買主の安心感を高められます。
1.立地と周辺環境の強みを明確化
•函館駅や新函館北斗駅へのアクセスが良い物件、観光地・商業施設が近い物件、または大学や医療施設などで働く人が多いエリアに位置する物件などは、「安定的な賃貸需要が見込める」とアピールできます。
•特に単身者向けマンションの場合は、近くにスーパーマーケットやコンビニがあるか、通勤・通学が便利かなども大きなセールスポイントです。
逆にファミリー層を狙う場合は、小・中学校や公園、病院などの情報が重要となります。
2.観光需要やAirbnbなど短期賃貸の可能性
•函館は観光都市としても有名であり、宿泊施設需要が高いシーズンも存在します。投資家によっては「Airbnbや民泊運用を視野に入れられないか」と考える場合があります。
•ただし、民泊などの短期賃貸は法規制があるため、不動産会社がこの分野に明るいかどうかも重要です。
離婚や相続で物件をすぐに売りたい売主でも、こうした短期運用のアイデアを投資家へ示せれば興味を引くきっかけになります。
3.賃貸管理実績がある不動産会社の協力
•売主が賃貸管理に関する知識やノウハウを持ち合わせていない場合、賃貸管理サービスを提供する不動産会社をパートナーに選ぶと良いでしょう。
このような会社は、家賃相場や入居者募集のノウハウを熟知しており、物件の魅力を最大化する広告戦略を組み立てられます。
•特に離婚などで時間が限られている売主は、任せられる範囲が広い会社ほど負担を減らせるメリットがあります。
相続案件で書類手続きが多い場合も、法務・税務の専門家と連携している会社ならスピーディーに対応してくれる可能性が高いです。
4.将来の空室リスクや競合物件対策
•どんなに利回りが高い物件でも、周辺に競合となる新築マンションが建設される計画があれば、買主は空室リスクを警戒します。
こうした情報を事前に把握し、「現在の利回りが維持できる根拠」「リフォームや設備グレードアップで競合物件に対抗できるシナリオ」などを提示すると投資家の検討時間が短くなるでしょう。
•区分マンションならではの管理規約（ペット可否、サブリース・民泊可否など）も要確認。
投資家が「自分の運用プランを実現できそうか」を素早く判断できるよう、売主自身も不動産会社と連携して情報をまとめておくことが大切です。
5.離婚・相続・リースバックなど特殊事情での賃貸需要
•売主がリースバックを考えている場合、自分がそのまま借主となるため、家賃設定や契約期間の調整が必要です。
投資家視点では、すでに借主がいる状態での物件購入は空室リスクが低い半面、家賃が適正かどうかをシビアに見るため、周辺の家賃相場との整合性が大きな課題となります。
•相続や離婚で「家を手放したいが、とりあえず賃貸で運用しておきたい」という売主の場合も、早めに賃貸市場を調査しておけば、「買主が見つからないときに賃貸に出せる余地」をアピールでき、物件価値が下がりにくくなるでしょう。
このように、区分マンションの売却では「数字と根拠」をはっきり示し、投資家が安心して収益シミュレーションを描けるよう情報を提供することが大切です。
函館・北斗エリアのように賃貸需要が一定ある地域であれば、「家賃収入の安定性」「管理状態の良好さ」を具体的に示すだけでも成約スピードが大きく変わります。
たとえ離婚や相続などで時間がない状況でも、法務・税務に強い不動産会社と組むことで、投資家への情報開示と書類手続きを同時並行で進められ、結果的に高値売却を目指しやすいでしょう。
区分マンション売却に実績ある5社
ここからは、函館・北斗エリアを中心に区分マンション売却実績を積んでおり、「住み替え」「リースバック」「離婚」「相続」「仲介」「スピード査定」など多彩なニーズにも対応できる5社を紹介します。
各社が持つ顧客リストや広告力、投資家への訴求方法などの違いを確認し、あなたの物件に合ったパートナーを探してください。
株式会社アイーナホーム
引用元：株式会社アイーナホーム HP
地域密着＋多角的アプローチで投資用マンションをスムーズ売却
1.会社概要
株式会社アイーナホームは、函館市・北斗市を中心に幅広い不動産売買をサポートする地域密着型の企業です。
地元の商業施設や住宅開発の動向に精通しているほか、投資家向けの情報発信にも力を入れており、区分マンションの売却において短期成約を狙いやすい点が特長といえます。
•遠方投資家との連携も可能
道外の法人投資家や個人投資家に対して、オンライン内覧や詳細な収支レポートを提供し、マンション購入を後押しする仕組みを整備。高額帯の物件でも効率よく買主を見つけられる環境を持ち合わせています。
2.強み
•市場データとファイナンシャルサポート
空室率・家賃相場の把握に加え、ローン残債や税金対策の相談にも乗れるのがアイーナホームの強みです。離婚や相続で時間的制約がある場合でも、「現実的な価格設定」の提案を素早く行い、交渉をスムーズに進められます。
•法人投資家ルート＋リースバック提案
企業の社宅需要や投資目的での購入希望にダイレクトにつなげられる独自のネットワークを活用。さらに、「住み続けたいが現金化したい」という売主にはリースバックを組み合わせる選択肢を用意し、契約成立までの道筋を明確に示してくれます。
3.売主目線のメリット
•スピード査定＆資料作成が迅速
築古マンションや書類の準備が必要な案件でも、社内スタッフが法務・税務面をサポートしながらスピーディーに査定を実施。オーナーが抱える空室リスクを減らすだけでなく、売却時期をコントロールしやすいのが魅力です。
•投資家受けを意識した広告戦略
家賃収入の履歴や管理組合の運営状況など、投資家が知りたいポイントをきめ細かく提示することで、価格交渉を最小限に抑えつつ高値売却を実現しやすくしています。
| 会社名 | 株式会社アイーナホーム 函館店 |
| 住所 | 〒041-0851 北海道函館市本通1-44-20 |
| 電話番号 | 011-376-5785 |
| 設立 | 2012年7月 |
| 対応可能エリア | 函館市、北斗市、七飯町 |
| 公式サイトURL | https://www.ainahome.co.jp/ |
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