長期間空き家のまま放置している物件を「そろそろ売りたい」と考えたとき、同時に気になるのが「このままの状態で買い手はつくのか？」という疑問ではないでしょうか。
最近はリフォームやリノベーションを前提とした空き家再生が注目を集めており、築古物件でも適切な改修を行えば家の価値を大きく高められる可能性があります。
特に離婚・相続など複雑な背景で早期資金化を目指す場合や、住み替え・リースバックといった選択肢を検討したい場合、リフォーム提案のノウハウを持つ不動産会社をパートナーに選ぶことが有効です。
本記事では、函館市や北斗市を中心に「空き家再生に強い不動産会社」を3社厳選し、住み替えやスピード査定、仲介だけでなく、具体的なリフォーム提案をセットで行う事例などを深掘りしていきます。
離婚や相続でまとまった現金が必要なシーンでも、適切な改修計画を提示すれば高値売却が実現するかもしれません。各社の特徴をしっかり比較し、自分に合ったプランを見極めてみてください。
空き家売却の現状とリフォーム活用のメリット
近年、少子高齢化や人口減少の影響で、北海道の地方や郊外では空き家が増加し、適切に管理されないまま老朽化している物件も目立ちます。
そうした空き家を「売りたいけれど、このままで買い手はつくのだろうか」と躊躇してしまう方も多いのではないでしょうか。
放置すると維持費や固定資産税がかさむだけでなく、倒壊のリスクや治安面の懸念、景観を損ねるなどの問題が発生しやすいのが実情です。
しかし、空き家を“再生”し、新たな付加価値を与えてから売却に出すことで、短期間かつ高価格で成約を狙える可能性があります。
たとえば、離婚や相続などの事情で早めに現金化したい場合でも、リフォームやリノベーションの提案を組み合わせて物件を「再生候補」として打ち出せば、買主の投資意欲や購入意欲を大きく引き上げられるのです。
また、住み替えやリースバックといったオプションを加味しながら、空き家として残すか売却して再利用するかを検討すれば、家族構成やライフスタイルに合わせた最適なプランを描きやすくなります。
スケルトンリフォームやホームステージング
•スケルトンリフォームの概要
スケルトンリフォームとは、既存の内装や設備を一度すべて解体し、柱や梁のみを残した状態から再構築する本格的なリノベーション手法です。
築古物件であっても構造体がしっかりしていれば、間取りの大幅変更や設備の全面刷新が可能となり、新築に近い状態へと生まれ変わらせられます。
もし離婚や相続絡みで空き家を素早く売りたいなら、スケルトンリフォームを先に提案しておくと、買主に「将来の資産価値を高めやすい物件」と印象づけられるでしょう。
また、スピード査定で高値をつけてもらえる可能性も高まるため、短い期間で売却益を得たいケースに向いています。
•ホームステージングによる印象アップ
ホームステージングは、空き家に家具やインテリアを配置して生活空間を演出し、内覧時の印象を向上させるテクニックです。
空っぽの家よりも、「ここでの暮らし」をリアルに想起させるため、ファミリー層や投資家にも好感度が上がります。
投資家視点では「すぐに貸し出せる状態」「追加の家具予算を抑えられる」といったメリットを感じやすいので、賃貸需要があるエリアなら早期成約の確率を高められます。
離婚後の住み替えや相続物件処分でも、ホームステージングはローコストながら大きな効果を期待できる方法といえるでしょう。
需要拡大につなげる改修のポイント
•水回りや耐震性能の強化
バス・トイレ・キッチンなどの水回り設備は、買主が最も気にかける部分です。
設備が古いままだと「改修費が高額になりそう」と判断されがちですが、新品への交換や耐震補強などを事前に行ったり見積もりを示したりするだけでも、売却価格を維持しながら短期間での成約につなげられます。
耐震性能を強化している場合は施工証明や計画書を用意し、安全性を証明することで投資家やファミリー層の不安を軽減できるでしょう。
•断熱や省エネ設備の導入
北海道特有の寒冷地では、断熱材や二重窓、省エネサッシなどの設備が充実しているかどうかが快適な暮らしに直結します。
離婚・相続による急いだ売却でも、「断熱リフォームを完了済み」または「省エネ設備を導入予定」とアピールするだけで、少々高めの価格設定でも買主が納得してくれる可能性があります。
暖房費削減という具体的なメリットを提示することが、買主の購入意欲を大きく後押しするのです。
空き家売却時に検討すべき法務・税務
リフォームを通じて物件価値を高める一方、法務・税務の問題を先送りにしていると、売却手続きそのものが止まってしまうリスクが大きくなります。
特に、相続や離婚で物件を取得した方は、名義変更や譲渡所得税の計算、相続税の扱いなどを早めに確認しておかなければいけません。
買主が見つかっても書類不備や納税トラブルで契約が成立しなかった事例も少なくないため、以下のポイントを押さえておきましょう。
相続登記や離婚時の名義変更
•相続登記の義務化と処理スケジュール
2024年令和6年4月1に法改正され相続登記が義務化されました。相続発生後すぐに名義変更をしていないと、売却段階で登記が共有状態のままだったり、複数の相続人との調整に時間を取られたりする可能性があります。
せっかくリフォーム計画を立てても、名義が確定しないままでは買主との契約が正式に締結できないため、法務の問題を優先して解決しておくことが重要です。
•離婚時の名義変更やローン残債処理
離婚で共有名義のローンが残っているときは、どちらがローンを引き継ぐのか、または物件を売却して一括完済するのかを明確にする必要があります。
住み替えやリースバックなどを考える場合にも、金融機関との交渉を並行して進めることで手続きの重複を避けられます。
名義が整理できれば、リフォームを施したうえで高値売却を狙う計画もスムーズに立てられるでしょう。
譲渡所得税・住民税の計算と納付スケジュール
•譲渡所得税の基本
不動産を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合、所得税と住民税が課税されます。短期譲渡（所有期間5年以下）は税率が高いなど、さまざまな規定があるため、税理士と相談しながら最適な売却タイミングを決めることが大切です。
特に離婚・相続によって急いでいるケースでも、相続税や住宅ローン特例などのルールを活用すれば、手元に残る金額を最大化できるかもしれません。
•特例や減免措置の活用
マイホームとして使用していた空き家や、耐震リフォームを行った場合には、特定の特例や控除を適用できることがあります。
役所や税務署の手続きが複雑になりがちですが、適切に申請すれば数十万円〜数百万円単位で税負担を減らせるケースも。
仲介業者や税理士と協力し、書類をそろえながら売却を進めれば、スケジュールを止めることなく高値での譲渡を目指せるでしょう。
以上のように、空き家売却ではリフォーム面と法務・税務面の両輪をしっかり回すことが成功のカギといえます。
リフォームではスケルトンリフォームやホームステージング、水回り・耐震強化、省エネ設備の導入などを前面に打ち出し、買主へ「この物件には価値がある」とアピールすることが重要です。
その一方、相続登記や名義変更、譲渡所得税の特例適用などを並行して進めることで、契約直前に余計なトラブルが発生しないよう備えておくことが欠かせません。
離婚や相続など複雑な背景を抱える方こそ、スピード査定や金融機関との連携に強い不動産会社を選びつつ、無料インスペクションや施工計画の書面化などを通じて手戻りを防ぐのが得策です。
適切な改修プランと法務・税務サポートがそろえば、空き家というマイナス要素を大きな付加価値に変え、高額でスムーズな成約を狙えるでしょう。
リフォーム提案が得意な3社
空き家を売るにあたって、リノベーションや改修プランを前もって整えておくことで、買主に対して「手を加えれば、まだまだ住める」「投資用として利回りが期待できる」という将来の可能性をイメージさせやすくなります。
とりわけ函館市や周辺エリアでは、築数十年以上の物件が少なくありませんが、耐震補強や水回り設備の更新をはじめとする改修案を先に提示することで、「離婚」「相続」「住み替え」「リースバック」「スピード査定」などの理由で早期現金化を図りたい売主でも、高値での成約を目指しやすい点が大きなメリットです。
ここでは、そうしたリフォーム提案力を武器に空き家再生をサポートしてくれる3社を取り上げ、それぞれの特徴や強みをさらに深掘りして紹介します。
株式会社函館ＢＡＳＥ建築事務所
一級建築士による無料インスペクション＆リフォーム相談
1.企業概要
株式会社函館ＢＡＳＥ建築事務所は、一級建築士や福祉住環境コーディネーターなど多角的な資格者を擁する建築事務所系の不動産会社であり、空き家売却前の無料インスペクション（建物診断）を特徴としています。
スピード査定に並行して「この部位を補強すれば価値が上がる」「水回りを一新すれば買主が安心できる」といった具体的リフォーム案を提示できるため、古い物件でも短期間で高価格を実現しやすくなります。
2.強み
•一級建築士による専門的診断
雪対策や凍結リスクなど、道南特有の気候への備えを含め、柱や基礎の劣化度合いをプロの視点で細かくチェック。
買主が気にする耐震性や内部構造をレポート化することで、値下げ交渉を最小限に抑えやすいです。
•リフォーム・バリアフリーの提案
高齢者や障害者に配慮した改修にも対応し、「特定の層にニーズがある改装」を前提に価格設定を行うことで、競合物件との差別化を図れます。
3.売主目線のメリット
•離婚・相続での法的問題を同時進行
弁護士や司法書士との連携が豊富なため、名義変更や相続登記などに時間を取られず、改修工事や売却活動をスピーディーに進められるのが嬉しいポイント。
•インスペクション結果の開示で印象アップ
買主が最も懸念する「見えない部分の老朽化」をあらかじめ明示すれば、内覧や契約時の不安を軽減し、売却価格を下げにくくなるメリットが期待できます。
| 会社名 | 株式会社函館BASE建築事務所 |
| 所在地 | 〒041-0802 北海道函館市石川町346-12 |
| 電話番号 | 0138-83-6688 |
| 設立 | 2015年7月 |
| 対応可能エリア | 函館市、北斗市、亀田郡、茅部郡、上磯郡 |
| 公式サイトURL | https://hakobase.com/ |
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