任意売却とは、住宅ローンの支払いが困難になった際、競売を回避して可能な限り高い価格で自宅を売却し、残債処理をスムーズに進めるための方法です。
離婚や相続、コロナ禍での収入減少などさまざまな事情が重なり、ローン残高を完済できる見込みが薄いと感じている方でも、任意売却を活用すれば「競売による大幅な値下げ」や「信用情報の悪化リスク」を軽減できる可能性があります。
本記事では、「担保残債が多い時に強い任意売却サポートを提供する不動産会社3選」を取り上げ、それぞれの特徴やサービス内容を詳しく比較します。
債権者（金融機関）との交渉力や、離婚・相続など複雑な背景にも対応できる法務・税務サポート、スピード査定やリースバックなどの幅広い選択肢があるかどうかが、不動産会社選びの大きなカギです。
競売が迫っていても諦めず、専門家と連携しながら任意売却を検討すれば、今後の生活再建や資金計画を有利に進められる可能性は充分にあります。
まずは各社の特徴を把握し、自分の状況にぴったり合ったサポート体制を持つパートナーを見つけてください。
目次
任意売却の流れと必要な専門家
不動産を売却する際、ローン残債が売却価格を上回る場合には、「任意売却」という選択肢があります。
これは、競売に比べて高い価格で売却できる可能性があり、強制退去や信用情報への影響を最小限に抑えられるメリットが大きいのが特徴です。
特に離婚や相続などで「今すぐに資金が必要」「住宅ローンを完済できる見込みがない」といった状況では、任意売却をうまく活用することで、競売を回避しながら次の生活設計をスムーズに進めることが可能です。
仲介で売れなかった場合の保険的役割
通常の売却
通常、不動産を売却するときは「売却価格 ≥ ローン残債」を期待しながら仲介を行います。しかし、担保残高が高い場合、市場価格よりローン残債が多くなる「オーバーローン」状態が起こりやすく、仲介だけでは完済が難しい事態になることも。
競売に進むと、落札価格が相場より大きく下がり、残債処理がさらに厳しくなります。
任意売却の仕組み
こうした場合に有効なのが任意売却で、以下の専門家との連携が欠かせません。
•金融機関（債権者）
ローン残高を抱えている場合、まずは債権者である銀行や信託銀行、ノンバンクとの交渉が必要になります。
•保証会社
保証会社がローンを肩代わりしていると、保証会社が実質的な債権者になるため、売却の条件や残債整理の方法を調整する交渉がポイントとなります。
•弁護士・司法書士
離婚で共有名義になっている場合や、相続で多数の相続人がいる場合は法務的に複雑です。
司法書士が登記関係を整理し、弁護士が債権者との交渉をスムーズに進めるサポートをすることで、売却手続き全体を円滑化できるでしょう。
債権者との調整、競売回避のメリット
弁護士や司法書士、保証会社との交渉
1.競売を回避するメリット
•価格面での優位性
競売だと通常より2〜3割ほど低い価格で落札されることが多く、残るローンが多くなりがちです。
任意売却なら市場に近い金額で売却できる可能性があり、残債をより少なく抑えられるチャンスがあります。
•信用情報への影響を最小限に
競売にかかると周囲に知られやすく、ローン滞納で信用情報が傷つく可能性も否定できません。任意売却で早めに交渉し、強制的な落札を防ぐのは大きなメリットです。
2.離婚・相続で揉めている場合も調整しやすい
•名義人が複数いるケース
夫婦共有名義や複数の相続人が存在する家の場合、「誰がどのタイミングで書類にサインするか」など事務的ハードルが高くなります。
弁護士・司法書士と連携した不動産会社なら、関係者全員との連絡を代行しやすく、時間をかけずに解決策を見つけやすいでしょう。
•残債処理シミュレーション
離婚なら財産分与、相続なら相続税という形で資金が急務になることが多いですが、任意売却なら「売却後、残債をどう支払うか」のプランを専門家が提案してくれます。
競売を回避しながら買主を確保できるため、売却価格とローン残債のバランスを調整しやすいのが利点です。
こうした一連の交渉や調整を「迅速かつ法的に安心して任せられるかどうか」は、不動産会社選びの決め手と言えます。
離婚・相続・住み替えなど、複雑な背景がある方ほど、金融機関・保証会社・法律専門家との連携実績が豊富な企業を選ぶことで、不測のトラブルを最小限に抑えながら早期売却を目指すことができるでしょう。
任意売却実績のある3社比較
ここからは、函館・北斗エリアを中心に、「担保残債が多い状態でも任意売却サポートが充実している」と評判の3社を取り上げます。
離婚や相続、住み替え・リースバックなど、多彩なニーズに応えられるかを軸に、それぞれの強みを比較してみましょう。
株式会社アイーナホーム
引用元：株式会社アイーナホーム HP
会社概要
• 担保残債が多い物件の売却に注力
株式会社アイーナホームは、函館市・北斗市など道南エリアで不動産売買やリフォーム提案、相続・離婚に伴う売却相談まで幅広く対応する企業です。
特に担保残債が多く、競売リスクを抱える物件でも、司法書士・税理士との提携を活かした任意売却サポートを実施。
短期での現金化が難しいケースでも、保証会社との交渉経験が豊富で、余裕を持った売却スケジュールを提案できる点が評価されています。
• 競売を回避するノウハウ
住宅ローンの滞納が続き競売にかかる恐れがある場合でも、早期に売却方針を固めることで資産価値を最大限に残すプランを示してくれるのが大きな魅力。必要に応じて金融機関との交渉にも同席し、売主が法律面でつまずかないようフォローしています。
強み
1.専門家との連携が円滑
離婚・相続など法務が複雑になる場面でも、各種書類手続きや債権者との折衝を一括サポートし、競売回避に向けた任意売却計画をスムーズに進行。
2.スピード査定＋リースバックも提案可能
査定スピードを重視する一方、「家を手放したくない」売主にはリースバックの選択肢を示すなど、要望に合わせた柔軟なプランニングを提供。
売主目線のメリット
• 競売前に早期成約を狙える
競売に移行すると評価額が大きく下がりやすいところを、任意売却で進めることで相場に近い価格を確保。ローン残債の処理や財産分与もスムーズに行える。
• トラブルや書類不備のリスクを最小化
専門知識をもつスタッフが法的手続きをサポートし、売主自身が抱えがちな「いつ何を準備すればいいか」という悩みを解消。時間のない状況でも着実に手続きを進められるのが安心材料となる。
